Madrid. Los directivos de Jones Lang LaSalle de la zona EMEA (Europa, Oriente Medio y África) han perfilado durante la sesión informativa realizada en MIPIM sus expectativas para el mercado inmobiliario en la zona en 2010 y han intentado definir la “nueva normalidad” para el sector inmobiliario. El mensaje de los ponentes de la consultora inmobiliaria fue que, aunque las economías de la zona EMEA han avanzado y están saliendo de la recesión, no están todavía fuera de peligro y que la recuperación en la zona no será uniforme, ni transcurrirá al mismo ritmo. Existe una serie de motores cruciales que influirán en el ritmo y la forma de la recuperación y que definen la “nueva normalidad”.
Christian Ulbrich, presidente de Jones Lang LaSalle EMEA, declaró: «Está claro que estamos volviendo a definir “normalidad” para los mercados inmobiliarios, no sólo en la zona EMEA, sino en todo el mundo, y prevemos una serie de temas clave en esta zona este año. La disponibilidad de la financiación será un factor determinante de los precios, especialmente para los activos subordinados. Los inversores de capital seguirán dominando, pero la globalización traerá consigo un cambio en los inversores y sus demandas. Vemos oportunidades a corto plazo en la Administración y el sector bancario, aunque esperamos que evolucionen lentamente. Los inquilinos tradicionales serán más selectivos y buscarán administrar su presencia de manera más oportuna, aunque el momento de oportunidad (lo que significa alquileres más bajos y grandes paquetes de incentivos) es corto. Veremos escasez de oferta en algunas zonas de Europa puesto que la competencia en la construcción será escasa en el terreno en 2010: existen oportunidades para aquellos promotores que dispongan de la financiación y previsión necesarias para empezar a construir ahora en las ubicaciones correctas».
Paul Guest, director de EMEA Research en Jones Lang LaSalle, identificó algunas excepciones a la nueva normalidad: «Para los inversores, la propiedad sigue siendo un tipo de activo atrayente en un mundo de tipos de interés bajos, inflación alta y niveles crecientes de deuda pública. Creemos que hay suficientes compradores potenciales para alejar del riesgo con fundamento a algunos mercados de la zona EMEA. El dinero persigue a productos muy limitados en base a una rentabilidad de activos alternativa. Del mismo modo, algunos inquilinos, en particular los pequeños, están dispuestos a pagar más de lo estipulado por mantener sus mejores ubicaciones. Al mismo tiempo, Europa se recupera de manera desigual, lo que significa que habrá aún crecimiento orgánico en algunos mercados. Tras los costes de personal, la propiedad es el segundo mayor desembolso de los inquilinos, de manera que la lenta recuperación en los mercados de alquiler pone de relieve la necesidad que tienen de actuar de manera proactiva».
Lo más destacado de la sesión informativa para los medios de comunicación
Bancos: Los precios de riesgo seguirán siendo altos en 2010, lo que restringirá los préstamos y afectará al volumen y tamaño de las carteras y a la disponibilidad de los productos. Los bancos crearán activos y oportunidades de gestión de la propiedad mientras financian los activos que poseen. Charlotte Strömberg, presidenta de Jones Lang LaSalle Nordics, comentó: «El concepto de ‘ampliar y fingir’ que dominó 2009 continuará este año, pero los tipos de interés al alza obligarán a los bancos a ser selectivos a la hora de elegir qué préstamos ampliar. La experiencia nórdica desde principios de los 90 demuestra que una refinanciación gradual es más sana a largo plazo para el mercado que la alternativa».
Gobierno: El tema común para los gobiernos de toda Europa este año, a pesar de las próximas elecciones en varios países, es la necesidad de ahorrar y reducir la deuda pública. Esto tendrá un impacto doble en el crecimiento económico de toda la región, aunque las reducciones del gasto provocarán la venta de inmuebles y una actividad asesora.
Cambios en los inversores: Aunque los mercados seguirán estando dirigidos por los capitales, surgirán nuevos inversores y habrá una mayor polarización y diferencia entre los que consigan los mejores y los peores resultados. Charlotte Strömberg declaró: «Creemos que los inversores que demostraron merecer confianza y siguieron estrategias de éxito durante la desaceleración serán quienes ganen este año y atraerán a una participación cada vez mayor de flujos de capital».
Globalización: Los ahorros se acumulan en todo el mundo, en particular en los mercados de “gran crecimiento y gran potencial” como China, India o Brasil, pero también en Australia y Canadá. Estos mercados, en particular los asiáticos, también atraerán más capital internacional, incluyendo capital procedente de Europa, aunque esto no desembocará en una salida neta de la inversión europea. Los beneficios de la diversificación para los inversores asiáticos y otros inversores internacionales les llevarán a mirar más allá de los mercados nacionales en búsqueda de oportunidades. Mercados europeos clave como Londres y París siempre atraerán interés, mientras que otros mercados europeos también se beneficiarán.
Suministro y desarrollo en el futuro: La dinámica del suministro en la región EMEA difiere de un lugar a otro, lo que obliga a realizar un enfoque minucioso de los mercados; no es posible generalizar, así que los inquilinos tienen que estudiar sus opciones con mucho cuidado y visión estratégica. Como consecuencia, el “momento de oportunidad” del inquilino acabará antes de lo previsto. Tomasz Trzoslo, director de Capital Markets en Europa del Este y Central, comentó: «La escasez de oferta creada por la falta de financiación para el desarrollo basado en el miedo al riesgo y en la crisis de los bancos se resolverá en un plazo medio-largo. No obstante, los promotores con capital deberían intentar construir justo cuando el mercado vaya a recoger los beneficios de suministrar productos en un mercado que está viviendo un periodo de escasez. Dicho esto, ser oportuno es de vital importancia, y dadas las enormes incertidumbres, dar con el momento adecuado es difícil».
Riesgo: Con una liquidez de capital de mercado prácticamente ilimitada, el riesgo inmobiliario solía ser principalmente una cuestión de precios. La “nueva normalidad” significa que de repente países, ciudades, lugares, tipos de uso o grupos de arrendatarios han quedado paralizados, independientemente del precio, de modo que la liquidez sustituye al precio como principal indicador de riesgo. Con una disponibilidad reducida de la deuda, estos mercados se descongelarán poco a poco, creando oportunidades de precio para inversores que puedan identificar estos mercados y logren ser oportunos. Andreas Quint, presidente de Jones Lang LaSalle Alemania, comentó: «La distancia entre los mercados con liquidez y sin liquidez se mantendrá todo el año. Pero puede que veamos que algunos mercados recuperan lentamente la actividad cuando los inversores vuelvan a considerar su enfoque sobre el riesgo. Descubrir pronto estas oportunidades será clave para el éxito en 2010».
Regu
lación de los bancos: El deseo de las autoridades por aumentar la regulación de la financiación inmobiliaria ha sido, hasta la fecha, extremadamente escaso. Andreas Quint afirmó: «No es probable que las regulaciones futuras se centren en la financiación inmobiliaria. Los préstamos para nuevas propiedades están asegurados por activos «reales», tasados con realismo, lo que hace que sean mucho menos arriesgados que otros muchos tipos de préstamos. El sector inmobiliario puede por tanto beneficiarse si los bancos, basándose en otras regulaciones más estrictas, se concentran en dirigir el crecimiento de la financiación inmobiliaria. Es probable, en nuestra opinión, que vuelva a aparecer la bursatilización, aunque de una manera más transparente que antes».
Equilibrio propietario/inquilino: El requisito de “normalidad” cambiará mientras la economía continúa su cambio de crecimiento rápido a lento. Los inquilinos harán un uso más intenso de su espacio actual y prevemos unos niveles más bajos de arrendamientos. Como resultado, habrá una racionalización de la presencia inmobiliaria y un cambio de formatos. Esto ocurrirá con las oficinas y los comercios, siendo la vivienda quizá el único formato «sostenible». Durante los últimos 18 meses, los inquilinos han tenido el equilibrio del poder, pero con poca capacidad para negociar debido a las condiciones económicas y financieras. Ese momento de oportunidad acabará bastante rápido y no harán falta muchos tratos más para volver a cambiar el equilibrio de poder.
