Madrid. “El Derecho español cuenta con plazos de prescripción tan dispares que van desde los seis meses hasta los 30 años”. Una afirmación categórica que ha llevado a Pere Brachfield, director del Centro de Estudios de Morosología de EAE Business School a elaborar el estudio “La prescripción de obligaciones de pago y deuda. Análisis de España y otras economías mundiales”.
En el trabajo el autor ofrece un análisis exhaustivo sobre la prescripción extintiva de deudas, o, lo que es lo mismo, la extinción de los derechos de cobro del acreedor debido a no haber realizado ninguna reclamación de la deuda durante un periodo determinado. Por ejemplo, “contrariamente a lo que muchos piensan, las deudas contraídas por las Administraciones Públicas también prescriben, por norma general, a los cuatro años”, manifiesta Brachfield.
Aunque el plazo de prescripción que se aplica generalmente en España es de 15 años (artículo 1964 del Código Civil), podrá ser superior o inferior según la tipología de las deudas contraídas. También es diferente atendiendo a dónde se produzca. En Cataluña, por ejemplo, el plazo de prescripción general es de 10 años y en Navarra se alarga hasta los 30. Mientras, la media en Europa está en cinco años.
El sector inmobiliario no es ajeno a los plazos de prescripción extintiva de deudas en España. Por ello analizamos junto con el autor aquellas materias más interesantes afectas a la prescripción de obligaciones y deudas:
Alquileres
El plazo de prescripción para satisfacer el pago de los arrendamientos de fincas rústicas o urbanas es de sólo cinco años (En este sentido, el artículo 1966 CC utiliza una expresión decimonónica: “satisfacer el precio de los arriendos”).
Hipotecas
De entrada diremos que las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los 30 años. Sin embargo, esta norma se entiende que es sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del dominio o derechos reales por prescripción (artículo 1963 CC).
El plazo de prescripción de la acción hipotecaria es de 20 años puesto que el artículo 1964 del CC establece una regla especial para la acción hipotecaria, la que tiene el acreedor hipotecario contra el bien hipotecado para realizar su valor y cobrar de esta manera el importe de la deuda que ella garantizaba. La acción prescribe a los 20 y el crédito que garantizaba a los 15. Consecuentemente, la acción hipotecaria prescribe a los 20 años, a contar desde el vencimiento que inicialmente tiene fijado el préstamo.
Suministros de agua y telefonía
Como obligaciones que prescriben a los cinco años, recogidos en el artículo 1966 del CC, tenemos los suministros efectuados por compañías de electricidad, agua, gas, telefonía y telecomunicaciones (estas últimas prescriben a los cinco años cuando el deudor es empresario, comerciante o emprendedor). Cierta jurisprudencia entiende que cuando el deudor no es empresario sino un ciudadano de a pie y mero consumidor, las facturas de suministros de telefonía o de agua tienen un plazo de prescripción de tres años y no de cinco.
Daños derivados de la responsabilidad extracontractual
Estos daños que, por poner un ejemplo, pudieran ser los causados por agua por parte del propietario de otra vivienda, tienen un plazo de prescripción de solo un año. Es el plazo que marca el artículo 1968 del CC. Según Brachfield, “es un periodo demasiado corto puesto que, por ejemplo, el Código Civil de Cataluña fija dicho plazo en tres años”.
Las anotaciones preventivas de embargo
Las anotaciones preventivas son asientos provisionales que realizan los registros de la propiedad y su finalidad es la de convertirse en inscripción o bien caducar.
La anotación preventiva de embargo es un asiento vigencia limitada temporalmente que anuncia la existencia de un embargo contra un deudor en el marco de una reclamación judicial y que afecta a una finca inscrita en un registro de la propiedad. Su principal objetivo es advertir a terceros de la existencia de la carga que existe sobre el bien inmueble y de que éste puede ser ejecutado.
Contrariamente a lo que muchos piensan, la anotación preventiva de embargo no impide la venta de los bienes embargados, pero acompaña el bien en todo momento mientras no se cancele; dicho de otra forma, se puede vender un piso con una anotación de embargo pero dicha carga permanece inscrita en el registro de la propiedad y el nuevo dueño seguirá soportándola.
La inscripción de la carga se materializa cuando el tribunal, a instancias del acreedor demandante, libra mandamiento para que se haga dicha anotación preventiva de embargo en el registro de la propiedad y el mismo día remite dicho mandamiento por fax al registro. El registrador extiende el correspondiente asiento de presentación a la espera de recibir la documentación original del juzgado para hacer la anotación preventiva de embargo.
Vale la pena decir que la garantía que otorga la anotación preventiva de embargo consiste en atribuir una determinada preferencia sobre actos dispositivos celebrados y créditos contraídos por el deudor con posterioridad a la fecha de anotación. Sin embargo, dicha preferencia no se aplica a actos anteriores realizados por el deudor. Asimismo, la anotación de embargo atribuye un cierto rango prioritario, por el orden cronológico de inscripción en el registro de la propiedad, pero únicamente cuando se trate de cargas de la misma naturaleza.
No obstante, existen plazos de caducidad que afectan a las anotaciones preventivas de embargo dictadas por un tribunal. La caducidad de las anotaciones preventivas viene señalada genéricamente en la Ley Hipotecaria al decir el artículo 86 que: “Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos. La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constan en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado”.
¿Existen acciones que no prescriben en el ámbito inmobiliario?
El Derecho Civil fija la imprescriptibilidad de ciertos derechos. Según el artículo 1965 del Código Civil, no prescriben:
• Entre coherederos, la acción para pedir la división de herencia.
• Entre comuneros, la acción de división de cosa común.
• La de deslinde entre propiedades contiguas.
Por otro lado, la jurisprudencia ha determinado la imprescriptibilidad de la facultad de elevar a escritura pública un contrato realizado en documento privado. Esto puede af
ectar al contrato de compraventa privado de una finca.
