Madrid. Desde 2006 se están terminando más viviendas de las que se inician, en algunas comunidades, como Madrid y Murcia, esto se está produciendo desde 2005. La traducción es un stock futuro en descenso, siempre y cuando se vendan menos de las que se inician, lo que se ha venido produciendo desde 2008, con una caída más pronunciada en 2009 y 2010, así como la previsión de 2011. Comprobamos así, que la producción está muy ralentizada y que la previsión es que continúe así, al menos, durante 2012 y 2013, lo que arroja una previsión de stocks en 2013 de entre 110.00 y 352.000 unidades, según estudios de diferentes sociedades de tasación.
Durante 2009 y 2010 se produjeron cerca de 450.000 transacciones por año, incluyendo obra nueva y segunda mano, siendo esta última un 55% de las transacciones, así, nos encontramos un consumo anual de obra nueva cercano a las 200.000 unidades, lo que parece que podría equilibrar oferta y demanda en obra nueva.
En un entorno así, ¿qué puede pasar con los precios? Pues depende y mucho de lo que esté ocurriendo con la demanda; si la totalidad de la demanda actual que puede comprar, lo está haciendo, podemos decir que se está produciendo una estabilización de precios, empujados a la baja en los casos de dificultad de venta por mala ubicación y si no está comprando la totalidad de la demanda, se estará produciendo un embolsamiento de la demanda que, una vez más, ejercerá presión sobre los precios en el momento en que la compra sea más alcanzable.
Esta última hipótesis parece no ser tan descabellada como algunos quisieran, pues la falta de financiación está frenando 4 de 5 operaciones en las oficinas de venta. Actualmente por cada vivienda vendida se realizan varias acciones de venta, al menos al comprador y al banco y, en ese proceso, alguna puede fallar.
La acumulación de la demanda es un riesgo que no se puede volver a repetir, pues la única válvula de escape que tiene es el precio y ya hemos visto las consecuencias que ello tiene en la economía real. Sería deseable, pues, que las operaciones hipotecarias que cumplan los criterios de solvencia normales se concedan y no que las entidades echen el cerrojo, pues esto es un boomerang que vuelve con más fuerza de la que se lanzó.
Hablarle ahora a las entidades de que tienen que conceder más crédito parece una broma desagradable pero es la única solución para que puedan sostener el valor de sus balances, pues si se van produciendo operaciones, los precios se mantendrán, pueden hasta subir en zonas urbanas concretas por la escasez de oferta existente y acelerará los ritmos de venta, algo en lo que saldrán beneficiadas.
La conclusión es, no existe stock por ausencia de demanda, si no por ausencia de crédito hipotecario.
