jueves, 8 diciembre 2022
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Actualidad y Noticias del Mercado Inmobiliario

Mejora de la contratación y las rentas en el mercado de oficinas de Madrid

Mercado de Madrid. Durante el año 2013, según el informe elaborado por la consultora Aguirre Newman, se ha producido un incremento del 33% en la contratación bruta de espacios de oficinas, alcanzándose la cifra de 395.181 m² frente a los 297.316 que se registraron en el total del año 2012. El buen comportamiento de la demanda ha venido marcado por el incremento de las operaciones de gran volumen. Destacan en este sentido, las operaciones de Vodafone e Iberia realizadas en el primer trimestre del año y la operación de Cepsa registrada en el último trimestre del año.

Según el informe de Aguirre Newman, la actividad promotora está siendo y va ser escasa. En 2013 se han incorporado únicamente al mercado de oficinas de Madrid 56.359 m². El crecimiento en el stock de oficinas en Madrid en el último año ha sido del 0,4%, lo que sitúa el stock total de la ciudad en 12.688.733 m². En el año 2014 se incorporarán al mercado 71.406 m² de nueva oferta. La mayor parte de la nueva oferta se encontrará en el centro ciudad (Hernani 59, Paseo de Recoletos 6 y Génova 17) y en la A-2 (Avenida de América 81).

El informe de Aguirre Newman señala de nuevo que el dato de disponibilidad sigue siendo el principal problema del mercado. La desocupación sigue aumentando pese al escaso número de nuevos proyectos y los buenos datos de contratación. La tasa de desocupación se sitúa actualmente en el 14,1% sobre el total del stock, lo que en valores absolutos significa que hay más de 1.792.000 m² disponibles.

Según la consultora Aguirre Newman, como punto muy destacable se intuye un cambio de tendencia de la evolución de precios con un ligero aumento de los precios medios de alquiler en el Distrito de Negocios en el último año (0,5%); en esta zona, es preciso destacar el aumento significativo de los precios máximos alcanzando los 29 €/m²/mes en la zona “Prime”. Mientras, en las zonas “RC-Resto de la Ciudad” y “DEC-Descentralizado” el ajuste de los precios medios ha sido moderado en el entorno del 6% anual. Finalmente, en la zona “OUT-Fuera de la Ciudad” el descenso de precios ha sido del 13,4% anual.

Los niveles de renta alcanzados tanto en el CDN (Centro del Distrito de Negocios) como en zonas periféricas resultan muy atractivos para que los usuarios tomen decisiones de cambio durante 2014. En el CDN las rentas medias están situadas en 23,33 euros/m2/mes, mientras que Fuera de la Ciudad (zona OUT) dichas rentas medias bajan hasta los 8,15 euros/m2/mes.

En cuanto a las perspectivas para los próximos meses, para 2014 se estima un buen comportamiento de la demanda mejorando el registro del año 2013 en más de un 7%. Asimismo los precios de alquiler de las oficinas van a estar influenciados por los niveles de disponibilidad de las zonas y calidad técnica concreta de cada edificio. En general las rentas deberían estabilizarse en las zonas más céntricas, subir en los edificios más representativos y, sin embargo, ajustarse en las zonas más alejadas del centro urbano.

Mercado de Barcelona

El estudio de Aguirre Newman pone de manifiesto que durante el último semestre del año las rentas medias se han incrementado un 1,1% en el Distrito de Negocios (Centro del Distrito de Negocios y Resto Distrito de Negocios), lo que supone el primer incremento en precios de alquiler desde el inicio de la crisis en el año 2008. Por otro lado, las rentas han seguido ajustándose en las zonas Descentralizada y Fuera de la Ciudad. Como referencia, las rentas medias en el Centro del Distrito de Negocios se sitúan en 14,50 euros/m²/mes, mientras que Fuera de la Ciudad descienden hasta los 7,10 euros/m²/mes.

Durante 2013 el stock de oficinas en Barcelona ha aumentado un 0,8% y se sitúa actualmente en 5.914.269 m², de los que el 41,1% se localiza en las zonas periféricas de la ciudad (DEC – Descentralizada y OUT – Fuera de la Ciudad). Está previsto un incremento del stock durante la totalidad de 2014 de únicamente 24.000 m² de los cuales el 24% se encuentra disponible.

Según el informe elaborado por la consultora Aguirre Newman, la contratación bruta de oficinas en el mercado de Barcelona ha disminuido en 2013 un 3%, situándose en los 197.601 m². El informe refleja una ligera disminución en la superficie media contratada, pasando de 537 m² a 509 m² por operación, descenso debido fundamentalmente al ajuste producido en el rango de operaciones comprendido entre 501 m² y 1.000 m².

A lo largo de 2013 la tasa de desocupación ha ido incrementándose gradualmente, situándose en enero de 2014 en un 15,03%. Actualmente existen 888.775 m² de espacios de oficinas disponibles; habiéndose incrementado la disponibilidad en 58.743 m² durante los últimos 12 meses. La mayor parte de la oferta disponible se encuentra localizada en las zonas periféricas de la ciudad, disponibilidad superior al 20% del stock y en la zona RC (resto de ciudad) donde la disponibilidad supera el 30% del stock.

En cuanto al comportamiento del mercado previsto para los próximos meses, el informe elaborado por Aguirre Newman, prevé que la contratación bruta crezca ligeramente hasta los 225.000 m² a la vista de la mejora de la situación económica. En referencia al comportamiento de los precios de alquiler, las previsiones para el año 2014 son de estabilización de las rentas medias en las mejores zonas del mercado, ya que la subida observada en la segunda mitad del año 2013 puede tener carácter puntual. En el resto, las rentas de alquiler seguirán ajustándose en función de los niveles de disponibilidad que muestre cada micro mercado.

Mercado de Inversión

El informe de Aguirre Newman señala que durante el año 2013, el mercado de inversión de oficinas mostró un importante cambio de tendencia que se ha visto reflejado en una mayor actividad concentrada sobre todo en el último trimestre del año.

Un indicativo de la mayor actividad del mercado es el notable número de operaciones que se han realizado. Frente a los 13 inmuebles que se vendieron en el año 2012, en el periodo 2013 se han vendido 38 inmuebles en 26 operaciones de inversión, la mayoría llevadas a cabo a final de año. En el total del año 2013 se han realizado operaciones de inversión por un volumen total de 800 millones de euros, un 66% en Madrid y un 34% en Barcelona, lo que supone un incremento del 6% con respecto a 2012 y del 49% respecto a 2011.

Destaca el informe de Aguirre Newman que el volumen medio de las operaciones de inversión en 2013 se sitúa en los 30 millones, cifra notablemente inferior a la registrada en el anterior periodo, consecuencia del importante volumen que supuso en 2012 la operación de Torre Picasso (400 M€).

El crecimiento de la actividad en el mercado de inversión ha estado condicionado por la mayor participación de los fondos de inversión extranjeros, quienes durante el último periodo se han mostrado muy activos en gran parte de las operaciones.

El inversor extranjero ha estado muy presente en el mercado de inversión, habiendo representado el 65% del volumen de inversión total (frente al 5% del año 2012). El inversor privado nacional también ha estado muy presente en el mercado, con un 35% del volumen de inversión y un 50% de las operaciones. El perfil del vendedor ha sido nacional (75% del total del volumen de ventas) destacando las ventas realizadas por las AA.PP. (Arproma, Madrid Espacios y Congresos y Generalitat), entidades financieras (Banesto, La Caixa) y Sareb.

El 39% del volumen de inversión se ha concentrado en el Distrito de Negocios (CDN y RDN). Ante la escasez de producto Prime, gran parte de las operaciones se han registrado en edificios ubicados en la zona Descentralizada (DEC: 31%) y Fuera de la Ciudad (OUT: 10%).

Las expectativas de rentabilidad de los inversores se han mantenido estables durante 2013 como consecuencia de la menor sensación de riesgo observada en la economía en general y del nivel de precio €/m² ya alcanzado, que se sitúa en mínimos históricos. De esta forma una rentabilidad razonable para la zona Prime en el mercado de oficinas estaría en el entorno del 5,75% – 6,00% y en la zona DEC del 7,00%.

Como perspectivas para el mercado de inversión, el informe de Aguirre Newman prevé que el volumen de producto en inversión ofertado se incremente como consecuencia de procesos de venta por parte de entidades financieras de producto no residencial y de la rotación de activos por parte de inversores institucionales extranjeros. Desde el punto de vista de la demanda, hay un elevado interés por parte de toda tipología de inversor (privado, family office, institucional, oportunistas) por el mercado de oficinas. En los actuales niveles de valores capitales, las expectativas de incremento de valor en el medio plazo hacen de este mercado una inversión muy atractiva.

Para confirmar esta recuperación del mercado de inversión será crítico, un año más, que el acceso a crédito se reactive.

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