domingo, 5 febrero 2023
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La demanda de oficinas acelera su caída en Europa Occidental

Madrid. La contratación de oficinas en las nueve principales ciudades de Europa Occidental ―Madrid, Londres, París, Berlín, Frankfurt, Hamburgo, Milán y Bruselas― retrocedió un 10% en términos anuales durante el tercer trimestre de 2012, acentuando la tendencia a la baja que se inició a principios de 2011.

El informe elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate constata asimismo que, pese a la desaceleración de la demanda, la disponibilidad de oficinas en los mercados analizados descendió durante el tercer trimestre hasta el 9,1% (9,4% de hace un año) gracias al buen comportamiento de las ciudades alemanas.

La renta prime se ha estabilizado en todas las ciudades excepto en Milán, con una ligera caída, mientras que las rentas medias de la mayoría de áreas CBD (Centro de Negocios) se ha incrementado ligeramente.

La inversión de oficinas se incrementó un 19% en términos anuales en particular por interés de los inversores por los activos de calidad. Los inversores se alejan de los mercados del sur y centran su atención en los principales mercados de referencia.

En Madrid, la demanda de oficinas no se ha recuperado respecto a los trimestres anteriores, lastrada por la débil actividad económica. La contratación en el Centro de Negocios, no obstante, registró cierta mejoría. En general, se espera que el ejercicio finalice con el nivel de absorción más bajo desde el inicio de la crisis financiera. La tasa disponibilidad, por su parte, se mantuvo en el 14% por segundo trimestre consecutivo y es previsible que siga estable dada la ausencia de nuevos proyectos. En este caso, la situación también es mejor en el Centro de Negocios, donde la disponibilidad ha descendido en los últimos tres trimestres. Durante el tercer trimestre se observó una estabilización de las rentas prime y media, aunque la debilidad de la demanda y la elevada tasa de disponibilidad las mantendrá bajo presión. Los inversores, especialmente internacionales, se mantienen fuera del mercado madrileño por la escasa actividad de la demanda. Las rentabilidades prime se han incrementado después de varios trimestres de estabilidad hasta el 5,60%, por encima del resto de mercados europeos.

En Londres, la absorción cayó un 19% durante el tercer trimestre, llegando incluso al 61% en el área de Docklands. La tasa de disponibilidad creció ligeramente hasta el 6,8% debido, principalmente, a la finalización del edifico Shard, añadiendo una cantidad significativa de superficie especulativa. La renta prime se mantuvo estable durante el tercer trimestre en la capital británica y la media se ha incrementado con fuerza desde el pasado año. Londres, que se anota casi la mitad del total de la inversión en Europa Occidental, registró otro trimestre de gran actividad inversora, dominada por las operaciones de la City.

En París se confirmó la desaceleración con una caída del 17% de la contratación. La desocupación se mantuvo prácticamente estable respecto a los pasados cuatro trimestres, en 7,6% de media, e inferior en el Centro de Negocios (5,1%). La renta media en el Centro de Negocios de la capital francesa se ha incrementado un 10% respecto al tercer trimestre de 2011, y en el resto de zonas se encuentra significativamente por debajo del nivel de hace un año. Pese al descenso del trimestre anterior, el volumen de inversión creció un 24% en el mercado de oficinas de París gracias a algunas operaciones de envergadura.

Alemania resiste particularmente bien en el actual contexto económico y Múnich, por ejemplo, se confirma como el mercado de oficinas europeo mas activo, anotándose un crecimiento de contratación del 7%. Las ciudades alemanas han registrado una acentuada contracción de su nivel de disponibilidad. Berlín y Hamburgo, de hecho, tienen las tasas de disponibilidad más bajas de Europa, con el 5,8% y el 6,6%, respectivamente. Las rentas prime se mantuvieron estables el pasado trimestre al igual que las rentas medias, excepto en Berlín, donde crecieron a ritmo rápido. Las ciudades alemanas ofrecen las oportunidades de inversión más seguras de la zona euro gracias a la actividad de sus mercados de usuarios. En general, el nivel de inversión se vio estimulado por algunas grandes operaciones, en concreto, en Munich y Berlín.

En Milán, la absorción bruta retrocedió un 15% en términos anuales mientras la tasa de disponibilidad se estabilizó en el 11%, aunque continuó creciendo ligeramente en el Centro de Negocios. La renta prime registró asimismo su primera caída después de casi dos años de estabilidad, y se mantiene bajo presión dadas las difíciles condiciones económicas. Las rentas medias en el Centro de Negocios siguieron cediendo, como hacen desde hace más de un año. El débil comportamiento del mercado de usuarios y las dificultades de financiación está desanimando a los inversores. Además, las actuales rentabilidades son inferiores a los bonos estatales.

Bruselas se encuentra entre los escasos mercados europeos que puede superar el nivel de contratación de 2011 debido al fuerte primer semestre, que estuvo estimulado por la demanda del sector público. La combinación de escasa oferta y mejora de la demanda ha contribuido a que la tasa de disponibilidad descienda hasta el nivel mas bajo desde finales de 2008, por lo que también es posible que pronto se observe una presión al alza de la renta prime. Las rentas medias, de hecho, se han incrementado ligeramente desde el pasado año. La falta de activos atractivos hace que la inversión permanezca débil.

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