Barcelona. Tradicionalmente se ha considerado que un local libre tenía una mayor valoración en el mercado que uno que estuviera ocupado. El arrendatario era un obstáculo para la venta del inmueble y, por tanto, esta situación incidía negativamente en el precio de venta. El usuario de un local comercial no dudaba en adquirirlo solicitando un préstamo hipotecario, convencido de que la cuota mensual sería similar o, incluso, inferior a la renta, o bien poniendo el dinero de su bolsillo, seguro de que lo vendería en cuanto quisiera, en caso de necesitarlo. En cierto modo, el inmueble tenía liquidez.
En la actualidad, como consecuencia de la restricción del crédito entre otros motivos, el usuario de un local se inclinará por contratar un arrendamiento antes que por la compra del mismo. Si optase por la compra con fondos propios, el desembolso inicial -adquisición más acondicionamiento- sería muy importante, lo cual podría poner en peligro la viabilidad del proyecto casi desde el primer instante. De obtener un préstamo hipotecario, la cuota mensual a pagar resultaría bastante elevada resultado del encarecimiento de los créditos, a buen seguro superior a la renta del arrendamiento. Por contra, en caso de arrendar, los gastos iniciales se limitan al acondicionamiento del local para el desarrollo de la actividad y, bien negociada, una renta a precio de mercado actual es ciertamente asequible.
Así pues, si el usuario no compra ¿quién lo hace? Obviamente, el inversor. Y, como ya se ha dicho anteriormente, buscará tres patas en las que apoyarse para estudiar la inversión: Ubicación, Contrato e Inquilino (UCI). Por lo tanto, aquellos propietarios que se encuentren en la situación de tener un local disponible deberían contemplar, como estrategia de venta, la posibilidad de alquilarlo en primer lugar para atraer la atención de quienes buscan inmuebles en rentabilidad. No nos cabe ninguna duda de que hoy, la mejor -por acertada- valoración de un local, se obtiene de la capitalización de rentas.
En resumen, existen dos actores principales con motivaciones diferentes a la hora de adquirir un local comercial: el usuario, que debido a la dificultad de acceder al crédito ve reducidas sus posibilidades de compra; y el inversor, que dispone de una liquidez a la que quiere dar un rendimiento. Éste último es el que está cerrando operaciones de compra en el escenario actual.
Naturalmente, existen algunas excepciones a lo anteriormente expuesto. Así, un local comercial en zona 'prime' es muy posible que encuentre comprador entre los usuarios del mismo, a quienes el volumen de la operación les preocupará en menor medida, no tanto como el precio unitario. Por otro lado, un inmueble en una mala ubicación deberá tener un contrato que ofrezca garantías y un arrendatario de solvencia contrastada o, de lo contrario, será difícil encontrar comprador.
Toni López
Socio-Director de BCN Real Estate