Madrid. Los usuarios de espacios de oficinas se muestran cada vez mejor adaptados a la situación económica y parecen responder positivamente a la caída de las rentas. Así, durante el primer semestre de 2010 en Madrid y su área metropolitana se absorbió una superficie bruta de oficinas de 245.000 m², que representa el 80% de la contratación del ejercicio 2009, según BNP Paribas Real Estate, la división inmobiliaria del grupo de servicios financieros BNP Paribas.
El segundo trimestre de 2010, con 163.000 m², duplicó el volumen de contratación de los primeros tres meses del año, y supone un incremento del 180% interanual. Estos registros, no obstante, se encuentran aún por debajo de los que se observaban en los periodos previos a la crisis. Por zonas, el mayor crecimiento se ha dado en Descentralizada, con una contratación que cuadriplica la del mismo periodo de 2009. La absorción en CBD y Periferia también mostraron crecimientos interanuales altos, del 160% y 135%, respectivamente.
Del último trimestre sobresalen las operaciones de alquiler de la nueva sede de Alcatel-Lucent, de 17.400 m², y de la Fundación Tripartita, de 9.200 m². Merecen especial mención las operaciones de 14.600 m² de AENA en Pegaso City y de la empresa de tecnologías Amper, de 11.000 m², por su volumen y por ser las primeras operaciones ‘llave-en-mano’ después de casi dos años.
La renta prime se ha situado en el rango de 28-28,5 €/m²/mes que representa un descuento intertrimestral del 3%. La tendencia a descuentos menos acusados en 2010 confirma que las mayores correcciones ya están incorporadas en los precios, y, salvo excepciones, es previsible que desciendan progresivamente hasta llegar a la estabilidad en el transcurso de 2011.
La tasa de disponibilidad, por su parte, decreció ligeramente hasta ubicarse en el 13,2% del total del parque (11.700.000 m²), tres décimas por debajo del trimestre anterior. Se trata de la primera vez, después de ocho trimestres consecutivos, que se reduce la superficie disponible y se puede hablar, por tanto, de absorción neta positiva. El parque de oficinas se mantuvo estable gracias a una entrega de nueva superficie de oficinas muy poco significativa en el trimestre. De aquí a 2012 se espera la entrega de 300.000 m².
Mercado de inversión
En Madrid se han cerrado operaciones de inversión en el segmento de oficinas por valor de 370 millones de euros, de un total de 440 millones a nivel nacional, debido la finalización simultánea de varias operaciones pendientes. Los principales compradores fueron de origen nacional y el rango de operación más frecuente oscila entre 10 y 40 millones de euros. Los operadores internacionales más representativos han sido los fondos procedentes de Reino Unido, si bien los fondos alemanes siguen en el mercado madrileño en búsqueda de oportunidades. Los inversores consideran que el producto ‘prime’ es escaso en la capital española, por lo que operadores con un perfil de riesgo menos restringido podrían empezar a protagonizar operaciones en edificios con algo de disponibilidad y/o contratos a medio o corto plazo.
Las rentabilidades exigidas para edificios prime, ubicadas en 5,5%, no presentaron cambios respecto al primer trimestre. La proyección para el cierre de año es de estabilidad en las rentabilidades.
