La falta de vivienda asequible coincide con unos procedimientos urbanísticos que pueden prolongarse hasta dos años. La revisión de proyectos, la escasez de personal técnico y la intervención de distintas Administraciones retrasan la conversión de promociones proyectadas en viviendas disponibles para compradores y familias.
La situación afecta directamente a la promoción inmobiliaria y a los costes de los proyectos. Cada mes adicional de espera puede elevar los gastos de construcción, actualizar honorarios profesionales y comprometer la viabilidad de promociones con márgenes reducidos. El Ministerio de Vivienda también ha planteado medidas para agilizar la tramitación de licencias desde las Administraciones. (información institucional sobre vivienda y licencias urbanísticas)
El caso analizado por SOMRIE refleja cómo los retrasos administrativos pueden frenar la llegada efectiva de nuevas viviendas al mercado. Reducir el tiempo entre la planificación, la autorización y el inicio de las obras se presenta como una de las vías para aumentar la oferta residencial y responder a la urgencia habitacional.
Datos relevantes
- En el caso de determinados proyectos residenciales, los plazos pueden alcanzar entre un año y medio y dos años.
- Las compraventas de vivienda protegida cayeron un 11,8% interanual en julio, hasta las 3.679 operaciones.
- Según los últimos datos del INE, correspondientes a junio, el 21,5% de las viviendas transmitidas mediante compraventa eran nuevas, frente al 78,5% de vivienda usada.
- Las operaciones sobre vivienda nueva crecieron un 6,3% interanual, hasta las 12.766 compraventas.
- El proyecto de una promoción de siete viviendas en Blanes se presentó en octubre de 2023 y la licencia no se obtuvo hasta julio de 2025.
- A septiembre de 2026, la promoción continúa pendiente de la autorización necesaria para iniciar las obras.
MiniFAQs
¿Cuánto pueden tardar las licencias de vivienda asequible?
Según la nota, determinados proyectos residenciales pueden afrontar plazos de entre un año y medio y dos años para obtener la licencia urbanística. El retraso se concentra especialmente en la revisión del proyecto ejecutivo, en la que confluyen normativas municipales, autonómicas y estatales, además de informes de distintos organismos y la disponibilidad limitada de personal técnico.
¿Cómo afecta la demora administrativa al precio de la vivienda?
Cada mes adicional de espera puede traducirse en mayores costes de construcción, actualización de honorarios profesionales y gastos asociados al mantenimiento del activo. En las promociones de vivienda asequible, donde el margen para absorber incrementos es menor, estas demoras pueden comprometer la viabilidad del proyecto o repercutir sobre el precio final de las viviendas.
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Agilizar las licencias urbanísticas resulta esencial para que la vivienda proyectada llegue al mercado.
Hasta dos años para firmar una licencia de vivienda asequible: el cuello de botella que impide sumar oferta al mercado
La vivienda asequible sigue sin llegar al mercado al ritmo que necesita la demanda. Mientras los precios continúan tensionados y las compraventas empiezan a resentirse, uno de los principales cuellos de botella se encuentra antes incluso de que una vivienda pueda construirse: la tramitación de las licencias urbanísticas. En el caso de determinados proyectos residenciales, los plazos pueden alcanzar entre un año y medio y dos años, retrasando la entrada de nuevas viviendas al mercado y elevando el coste de las promociones.
La situación se produce en un contexto en el que el acceso a la vivienda continúa condicionado por la falta de oferta. Las compraventas de vivienda protegida cayeron un 11,8% interanual en julio, hasta las 3.679 operaciones, una cifra que evidencia el reducido peso que mantiene este segmento dentro del mercado residencial. Para Enric Jiménez, CEO de SOMRIE, existe un desajuste creciente entre la capacidad económica de los compradores y los precios actuales. “El límite de los compradores ha llegado. Están en ese punto en el que no pueden ir a más”, sostiene.
La obra nueva tampoco está entrando al mercado con suficiente rapidez para compensar este déficit. Según los últimos datos del INE, correspondientes a junio, el 21,5% de las viviendas transmitidas mediante compraventa eran nuevas, frente al 78,5% de vivienda usada. Las operaciones sobre vivienda nueva crecieron un 6,3% interanual, hasta las 12.766 compraventas, mientras que las de segunda mano aumentaron un 0,3%, hasta las 46.522 operaciones.
El diagnóstico coincide con el del Banco de España, que en su Informe Anual 2025 identifica la lentitud en la ejecución de viviendas previstas y los problemas relacionados con la planificación y gestión urbanística entre las restricciones que están limitando la respuesta de la oferta residencial al aumento de la demanda. El organismo reclama actuaciones que permitan incrementar la producción de vivienda y mejorar la gestión urbanística.
Hasta dos años para convertir un proyecto en vivienda
En este escenario, la tramitación de las licencias se convierte en un factor determinante. “Hay muchos proyectos pendientes de concretarse en los ayuntamientos. Hablamos con muchos promotores a nivel nacional y todos estamos en la misma situación: licencias presentadas que están tardando entre un año y medio y dos años en concederse”, afirma Jiménez.
Uno de los principales puntos de bloqueo se concentra en la revisión del proyecto ejecutivo, donde confluyen normativas municipales, autonómicas y estatales. La falta de personal técnico, los cambios en los equipos o la necesidad de recabar informes de diferentes organismos pueden hacer que un expediente avance muy lentamente.
“Un ejemplo concreto de esta problemática es el de una promoción de siete viviendas en Blanes. El proyecto se presentó en octubre de 2023 y la licencia no se obtuvo hasta julio de 2025. A septiembre de 2026, la promoción continúa pendiente de la autorización necesaria para iniciar las obras. Esta demora ha obligado a modificar en dos ocasiones los contratos de arras y hará necesaria una tercera modificación” explica el experto, quien recalca que “estamos hablando de siete viviendas, no de una promoción de 70, y aun así llevamos prácticamente tres años desde que presentamos el proyecto hasta poder iniciar las obras. El problema no es solo cuánto suelo tenemos disponible, sino cuánto tiempo necesitamos para convertir un proyecto preparado en viviendas reales”.
Una espera que también encarece la vivienda
El atasco administrativo no afecta únicamente a los calendarios. Cada mes adicional de espera puede traducirse en mayores costes de construcción, actualización de honorarios profesionales y gastos asociados al mantenimiento del activo. En una promoción de vivienda asequible, donde el margen para absorber incrementos es menor, el impacto puede terminar repercutiendo sobre la viabilidad del proyecto o sobre el precio final.
La consecuencia es que la oferta que podría contribuir a aliviar la presión sobre los precios tarda en llegar. “Cuando salga todo lo que se presentó hace un año y medio o dos años, probablemente veremos un pequeño salto. Pero lo que estamos presentando ahora probablemente también tardará otro año y medio como mínimo”, advierte Jiménez.
Para reducir estos tiempos, una de las vías planteadas pasa por modificar el actual modelo de tramitación y permitir que determinadas actuaciones iniciales puedan avanzar mientras la Administración continúa en paralelo la revisión del proyecto. Una vez presentado un proyecto firmado por un arquitecto y comprobados sus requisitos esenciales, podrían autorizarse trabajos preparatorios, derribos u otras actuaciones que no condicionen de forma sustancial el resultado final.
“Hay actuaciones que no afectan a las decisiones fundamentales del proyecto y que podrían ejecutarse mientras urbanismo revisa en paralelo otros aspectos. No tiene sentido que todo quede parado durante meses cuando determinadas fases podrían avanzar sin comprometer la revisión administrativa”, apunta el CEO de SOMRIE.
En un mercado marcado por la escasez de oferta, reducir el tiempo entre la planificación de una promoción inmobiliaria y su llegada efectiva al mercado se convierte así en una pieza más de la política de vivienda. No se trata únicamente de construir más, sino de conseguir que las viviendas que ya están proyectadas puedan empezar a construirse y llegar a los compradores en un plazo compatible con la urgencia habitacional actual.
