España atraviesa una de las peores crisis habitacionales de su historia reciente. Según el informe del CEU – CEFAS, factores como la escasa construcción de vivienda social, la burocracia urbanística, la inseguridad jurídica o la presión demográfica están configurando un escenario insostenible para los ciudadanos. Entre 2015 y 2023, el país acumuló un déficit superior a las 550.000 viviendas frente a las nuevas unidades familiares, mientras que la oferta de alquiler ha caído un 27 % y los precios han subido un 57,5 %. Todo ello provoca una emancipación cada vez más tardía, especialmente entre los jóvenes, y un mercado cada vez más inaccesible para familias vulnerables.
A esto se suma la falta de políticas eficaces frente a la ocupación, la morosidad o la fiscalidad desincentivadora, que encarece la construcción y reduce la inversión privada. La combinación de estos elementos está derivando en un colapso estructural del acceso a la vivienda, cuyas consecuencias trascienden lo económico y alcanzan un plano social de gran calado. Según el último informe de la Comisión Europea, España debe adoptar reformas urgentes que amplíen el parque público, mejoren la ley del suelo y aceleren la concesión de licencias.
¿Por qué es tan grave la crisis habitacional actual?
¿Cuáles son los principales factores que la provocan?
Obstrucción normativa, inseguridad jurídica, presión demográfica, fiscalidad elevada y déficit de vivienda social.
¿A quién afecta más esta situación?
A jóvenes, inmigrantes, familias con menos recursos y personas obligadas a cambiar de residencia por motivos laborales.
¿Qué medidas se proponen como solución?
Liberalización del suelo, tolerancia cero a la ocupación, revisión de la política migratoria y fomento de la estabilidad familiar.
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El CEU-CEFAS alerta de una crisis habitacional estructural con efectos sociales graves en todo el país
El último informe ‘El problema de la vivienda en España: análisis y propuestas’, elaborado por CEU – CEFAS | Centro de Estudios, Formación y Análisis Social, advierte que, si no se toman medidas estructurales inmediatas, la aguda crisis habitacional se seguirá agravando, con dolorosas consecuencias sociales y económicas, de gran calado. Este estudio, en el que se analiza en profundidad la crisis del mercado de la vivienda en España, identifica cinco grandes causas que explican la creciente escasez y encarecimiento de la vivienda, afectando especialmente a los jóvenes, los inmigrantes y familias con menos recursos, y quienes necesitan cambiar de residencia por motivos laborales o personales.
- Obstrucción normativa y lentitud en permisos: La excesiva burocracia y la lenta concesión de licencias y aprobación de trámites por las administraciones dificultan la construcción de nuevas viviendas, generando retrasos de hasta 15 años en muchos proyectos urbanísticos.
- Amparo legal y fáctico a la okupación y la inquiokupación: La falta de medidas efectivas contra la okupación y la morosidad en alquileres e hipotecas desincentiva la inversión en el sector inmobiliario, y reduce la oferta de vivienda en alquiler. Las tasas de usurpación de vivienda son muchísimo más elevadas en Cataluña que en el resto de España y entre los inmigrantes que entre los españoles, como se documenta en el informe.
- Fiscalidad muy elevada: La elevada carga fiscal sobre la construcción, venta y mantenimiento de la vivienda encarece los precios, impactando directamente en la accesibilidad para los ciudadanos. El gasto público, que en España era del 19% del PIB en 1975, en 2023 fue del 45%, sin que los servicios públicos de las AAPP hayan mejorado en España, globalmente, de manera correlativa (de hecho, ha ocurrido lo contrario en cuestiones de primera importancia como la construcción de vivienda social o la seguridad ciudadana). Eso encarece mucho, vía impuestos, el coste de construcción y oferta de las viviendas, y merma drásticamente el poder adquisitivo de los españoles para poder acceder a ellas.
- Llegada masiva de inmigración innecesaria: La llegada de 3,5 millones de inmigrantes más en la última década, pese a que España no ha bajado en ese intervalo de 4 millones de parados reales -sumando parados “oficiales” y gente que quiere trabajar, pero no busca empleo, según análisis de Alejandro Macarrón con los microdatos de la EPA del INE-, ha incrementado muy significativamente la demanda de vivienda, especialmente en alquiler.
- Desestructuración familiar: La alta tasa de divorcio y la caída de la nupcialidad generan mucha demanda adicional de viviendas, contribuyendo al déficit habitacional. Con las pautas familiares actuales hacen falta 3 millones largos más de viviendas que los necesarios con las pautas de hace 50 años, y eso que los españoles se emancipan ahora 5 años mayores de media. Solo en el trienio 2021-2023 hubo en España casi 245.000 divorcios legales, más un número no conocido de rupturas de parejas de hecho.
Efectos sociales graves
España vive una de sus peores crisis habitacionales, con precios en constante ascenso, reducción de la oferta de alquiler y un retraso medio en la emancipación de los jóvenes hasta los 30 años.
Viviendas terminadas y creación de hogares
| Año | Viviendas terminadas | Creación hogares | Superávit (+) / Déficit (-) anual aparente de vivienda para hogares (*) |
| 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 | 49.472 44.630 54.274 65.122 78.810 87.504 94.728 89.545 89.119 | 64.450 51.500 63.300 64.900 76.450 109.450 282.276 281.019 211.493 | -14.978 -6.870 -9.026 222 2.360 -21.946 -187.548 -191.474 -122.374 |
| Total 2015- 2023 | 653.204 | 1.204.838 | -551.634 |
| (*) Como muchas viviendas son segundas residencias, el déficit real es mayor | |||
Fuente: Boletín especial vivienda social 2023 (Observatorio Vivienda y Suelo – Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
Cabe destacar que la construcción de vivienda social, una de las soluciones aplicadas en el pasado, ha caído drásticamente en las últimas décadas, con apenas 8.000 unidades construidas anualmente en los últimos diez años, frente a las más de 150.000 que se construían hace cincuenta años.
En cuanto a la vivienda social o protegida en alquiler, España sólo cuenta con el 2,5% del total de las que hay en el mercado del alquiler. Esta cifra contrasta con el promedio europeo, que se sitúa en torno al 9,3%, y con países como Países Bajos, donde el alquiler social supone un 34% del total de viviendas en esta modalidad, Austria (24%), Francia (14%) o el Reino Unido (16,7%). Según datos de la OCDE, España es uno de los cuatro países con menor proporción de vivienda social en alquiler, junto con República Checa, Lituania y Estonia”. Así pues, es difícil que la vivienda social -en propiedad o alquiler- pueda producir un alivio significativo en el tensionamiento del mercado de la vivienda en 2025 y años subsiguientes.
Oferta media de viviendas en alquiler, precio medio del alquiler, inflación general y de alimentos 2019-2024
| Año | Oferta media de viviendas en alquiler | Precio medio mensual del alquiler | IPC (base 100 en 2019) | PIB per cápita nominal (base 100 en 2019) |
| 2019 | 980.000 | 710 | 100,0 | 100,0 |
| 2020 | 960.000 | 738 | 99,7 | 89,6 |
| 2021 | 1.060.000 | 697 | 102,8 | 98,0 |
| 2022 | 860.000 | 906 | 111,4 | 108,0 |
| 2023 | 810.000 | 1.002 | 115,3 | 116,3 |
| 2024 | 715.000 | 1.118 | 118,5 | 122,6 |
| Variación 2019 – 2024 | -27,0% | 57,5% | 18,5% | 22,6% |
Fuente: Anuario 2024 del Observatorio del Alquiler, INE
Soluciones y propuestas
Para revertir esta situación, el estudio sugiere medidas urgentes como la reducción de la carga burocrática en la construcción de vivienda y liberalización del suelo urbanizable; la tolerancia cero a la ocupación –en todas sus modalidades– y mayor seguridad jurídica para propietarios e inquilinos; la revisión de la política migratoria, limitando drásticamente la llegada de inmigrantes hasta acercarnos al pleno empleo; y la reducción de impuestos y cargas fiscales para abaratar el coste de la vivienda. Y en un plano más de fondo, se propone el fomento de la estabilidad familiar, algo asimismo imprescindible para poder recuperar una tasa de natalidad que permita el relevo generacional.
