• El parque de viviendas español es de los más anticuados de Europa, ya que más del 50% del total supera los 40 años desde su construcción, por lo que adecuarlo a las normativas de eficiencia energética es uno de los retos más importantes para el sector.
• El Parlamento Europeo ha aprobado en marzo la Directiva de Eficiencia Energética de Edificios (EPBD), que impone a partir de 2030 el objetivo de cero emisiones a todos los edificios de nueva construcción, que se exigirá al conjunto del parque inmobiliario en 2050.
• La Unión Europea ha otorgado una poderosa arma para acometer la necesaria rehabilitación del parque de vivienda español, los fondos EU Next Generation, pero estamos lejos de aprovechar su potencial
El sector inmobiliario y el de la construcción son dos de los más contaminantes del planeta, según datos de informes publicados por la Comisión Europea, que calculan que estos sectores son responsables del 40% del consumo energético y del 36%[1] de las emisiones de CO2. En el caso específico del mercado español, su parque de vivienda es uno de los más envejecidos de Europa, más de la mitad de los inmuebles supera los 40 años de antigüedad[2], y ocho de cada diez viviendas tienen una calificación energética E o inferior, las más bajas existentes, lo que constata que los edificios y viviendas en nuestro país son muy poco eficientes a nivel energético, altamente contaminantes y que, en muchos casos, no se adaptan a las necesidades de calidad y confort así como en términos de aislamiento térmico que reclaman propietarios e inquilinos. Así lo señala el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), que indica que el parque inmobiliario residencial español es responsable del 25% de las emisiones de efecto invernadero.
En este escenario, el sector inmobiliario empieza a tomar conciencia sobre la necesidad de mejorar los proyectos en términos de eficiencia energética para cumplir con los nuevos estándares de sostenibilidad de los criterios ESG. España tiene nueve años para convertir el parque español de viviendas (en un 80% con etiqueta energética E) en uno con un consumo energético más responsable.
Real IS AG, proveedor de servicios de inversión especializado en el sector inmobiliario del banco alemán BayernLB, ha elaborado un paper donde analiza algunas de las claves para que el sector inmobiliario logre su objetivo de adecuar el parque inmobiliario a los criterios de sostenibilidad marcados por la Unión Europea, y de qué herramientas dispone para ello.
- Seguir el ejemplo del mercado de oficinas y el inmologístico
El mercado de oficinas es uno de los segmentos del sector inmobiliario español que está trabajando de forma más adelantada para adecuar espacios a los nuevos requerimientos de eficiencia energética. Los edificios que alojan las sedes corporativas ya están reformándose, en el caso de los más antiguos, y se están construyendo otros nuevos en línea con estos criterios ESG y contando todos con certificados de excelencia en sostenibilidad y eficiencia energética.
De igual modo, otro de los sectores que está haciendo una fuerte apuesta por la sostenibilidad es el inmologístico. Las grandes empresas que están accediendo a este mercado, además de aquellas que ya estaban operando en nuestro país, están demandando naves logísticas que cuenten con certificados de sostenibilidad y respeto medioambiental. Además, requieren de características concretas para poder implementar también maquinaria que apoye este mismo compromiso con el planeta, lo que está impulsando la renovación de los activos existentes y la construcción de otros que se adecúen a los nuevos estándares del sector.
En el caso del residencial, el desafío es más grande por la gran cantidad de unidades de vivienda en nuestro país, su diseminación geográfica, la escasa mano de obra cualificada para acometer las necesarias reformas y la elevada inversión monetaria y temporal requerida, que condicionan la rehabilitación del parque de vivienda español.
Atendiendo a los datos antes mencionados, y a las restricciones que plantea aplicar la Unión Europea durante los próximos años, en España deberíamos reformar un promedio de más de 120.000 viviendas al año[3] para evitar que parte de nuestro parque inmobiliario residencial se viera fuera del mercado.
El sector inmobiliario residencial está muy mentalizado de que el futuro del sector residencial tiene que ser sostenible. La concienciación entre los grandes actores de este mercado en España es creciente, como demuestra el cada vez mayor peso que tienen la sostenibilidad, los criterios ESG y la rehabilitación en los principales foros inmobiliarios, donde los directivos de las principales compañías del mercado ya han explicado el papel clave que tendrán estos elementos en sus estrategias de negocio durante los próximos años. - La necesidad de convertir los fondos Next Generation como aliados
La elevada dificultad de acometer estas necesarias rehabilitaciones de las viviendas de nuestro parque, así como las que se deben emprender también en las unidades residenciales del resto de Europa, no escapa a ojos de la Unión Europea. De hecho, el Parlamento Europeo ya ha aprobado su nueva Directiva de Eficiencia Energética de Edificios[4], que impone el objetivo de cero emisiones a todos los edificios de nueva construcción a partir de 2030 y al conjunto del parque inmobiliario en 2050. Por todo esto, el Consejo Europeo aprobó la dotación de más de 3.000 millones de euros como parte de los conocidos como fondos Next Generation EU, precisamente para impulsar en España estas reformas con objetivos de eficiencia energética.
El potencial transformador que se atribuye a estos fondos es muy elevado. El Plan de Rehabilitación, Transformación y Resiliencia, el nombre que recibe en España el programa de ayudas con el que se distribuyen estos fondos europeos, cifraba en 510.000[5] el número de viviendas que se rehabilitarían con el apoyo del capital aportado por la UE.
No obstante, los principales actores del mercado residencial están denunciando que hay un problema de discordancia entre el escenario que trazó la Unión Europea al diseñar los fondos Next Generation EU y el marco en el que ahora tiene que operar el sector inmobiliario residencial, teniendo en cuenta además que en 2020, cuando se aprobaron estos fondos europeos, el coste de los materiales requeridos para la construcción y rehabilitación era muy distinto al actual, lo que ralentiza la implementación de las ayudas. - Unificar los diferentes marcos normativos por CC.AA.
La máxima autoridad en lo que a los fondos Next Generation EU para rehabilitación de vivienda se refiere es el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, pero los responsables de distribuir las ayudas derivadas de estos fondos entre la población española son cada una de las 17 Comunidades Autónomas que componen nuestro país. ¿Qué implica esto? Que existen 17 regulaciones distintas para acometer reformas con objetivos de eficiencia energética. Esto puede tener menor incidencia sobre un particular de una región concreta, pero para aquellos grandes actores que operan en todo el entorno nacional, aquellos que verdaderamente pueden colaborar para alcanzar el ambicioso reto rehabilitador, esto les implica un problema añadido. - El reto de gestionar la excesiva burocracia
Los interesados en reformar sus viviendas para cumplir con los objetivos de eficiencia energética que se ha marcado la Unión Europea tienen que presentar expedientes sobre las rehabilitaciones que se quieren emprender en las Oficinas de Rehabilitación de su correspondiente Comunidad Autónoma. El problema es que se están aprobando muy pocos expedientes, como lamentaba el presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España, Juan Antonio Gómez-Pintado. - Apostar por la necesaria colaboración público- privada
Un estudio elaborado por la consultora Arthursen para Andimac estima que en 2024 va a producirse una caída de los visados de rehabilitación del 8,5%, similar al que se ha experimentado en el 2023. En cuanto al número absoluto de viviendas que se renovarán durante el presente curso, el dato tampoco es especialmente alentador. De acuerdo con Andimac, este año se reformarán 1,8 millones de viviendas, sólo un 1% más que en 2023.
Se trata de unas cifras que suponen un problema ante el riesgo que el parque residencial español se quede desactualizado y pueda verse fuera del mercado, cuando entren en vigor las nuevas normativas europeas, y la necesidad de devolver íntegramente los fondos europeos Next Generation EU que se puedan ejecutar.
En este escenario, las Administraciones Públicas, que son las responsables de distribuir los fondos en su totalidad, deben coaligarse con el sector privado, especialmente con los principales players del mercado inmobiliario que son los que van a liderar estas rehabilitaciones, quienes tienen la capacidad de aprovechar estos fondos y quienes tienen la experiencia para llevar este proyecto a buen término.
Entre las ideas que han elevado desde el sector privado a distintos estamentos de la Administración Pública destacan que las CC.AA. trabajen con un marco regulatorio y de procedimientos homogéneo, evitando las distintas normativas entre regiones y que las distintas Oficinas de Rehabilitación se apoyen en los Colegios Profesionales de Arquitectos y otros gremios vinculados al sector, para que ellos canalicen el análisis de los expedientes presentados.
Es importante que exista una verdadera colaboración público-privada, que aúne los recursos, capacidades y experiencia de la Administración Pública y el sector privado, si queremos alcanzar el objetivo y cumplir con las exigencias de la Unión Europea. - Solucionar la escasez de mano de obra cualificada
La preocupación por la escasez de mano de obra en el sector inmobiliario y de la construcción es un elemento que lleva años preocupando al mercado. Sin embargo, esta problemática, que afecta a los distintos segmentos de actividad dentro del sector, va creciendo en importancia con el paso de los años. Así lo señala un estudio del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE), en el que el 94% de los encuestados ha señalado que la escasez de personal cualificado y de mano de obra en esta industria está creando dificultades para una evolución adecuada del inmobiliario nacional.
[1] Parlamento Europeo: Rendimiento energético de los edificios: neutralidad climática para 2050. Febrero de 2023
[2] Instituto Nacional de Estadística: Censo de Población y Viviendas. 2011
[3] Agenda Pública. El País: https://agendapublica.elpais.com/noticia/18851/viviendas-adaptadas-al-cambio-climatico-edificios-descarbonizados-resilientes-inclusivos#:~:text=Entre%202021%20y%202030%20tenemos,el%20paso%20si%20queremos%20llegar.
[4] Parlamento Europeo: Eficiencia energética de los edificios: nueva ley para descarbonizar el sector: Eficiencia energética de los edificios: nueva ley para descarbonizar el sector | Noticias | Parlamento Europeo (europa.eu)
5 Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana: https://www.mitma.gob.es/ministerio/proyectos-singulares/prtr/plan-de-recuperacion-transformacion-y-resiliencia
