La rentabilidad neta en Costa del Sol y Costa Blanca alcanza el 7%, sobre una inversión media de unos 200.000€, en una vivienda de 128m2 con tres habitaciones, donde el propietario tendrá unos ingresos netos anuales de 15.906€, en alquiler vacacional. Estos son los primeros datos que arroja un algoritmo, el primero en este segmento, que es capaz valorar activos de alquiler turístico y de temporada para la inversión, con una alta precisión, desarrollado por SUOMMA, la plataforma PropTech que ayuda a particulares a invertir en alquiler turístico y de temporada.
Para realizar esta media, el algoritmo de SUOMMA, ha rastreado más de 30.000 inmuebles de la costa, donde el precio medio por m2 asciende a 1.679€, lo que significa un descuento del 35% sobre las viviendas colindantes, informa la empresa.
Esta herramienta de inversión, compuesta por 5 elementos, aporta una alta precisión sobre la valoración de los activos, analizando: precio del inmueble; precios por noche y ocupación; estacionalidad en los ingresos; análisis de costes, financiación y cuenta de resultados, y tres escenarios finales de inversión.
En la siguiente tabla hay una selección de 10 inmuebles de la costa, según 7 variables:
| Localización | Precio € | Precio € m2 | Descuento % | Rentabilidad neta % alquiler | Tamaño m2 | Nº habitaciones | Ingreso neto € anual |
| Torrevieja | 100.000 | 1.219 | 5 | 8,5 | 82 | 3 | 9.196 |
| Calpe | 120.000 | 1.791 | 0 | 7,7 | 67 | 2 | 12.355 |
| Estepona | 195.000 | 1.857 | 44 | 7,3 | 105 | 3 | 15.697 |
| Gandía | 99.000 | 1.500 | 7 | 7,1 | 66 | 2 | 7.933 |
| Fuengirola | 129.000 | 1.791 | 10 | 8,1 | 72 | 3 | 13.871 |
| Málaga | 170.000 | 3.400 | 0 | 9,1 | 50 | 2 | 16.419 |
| Torremolinos | 166.000 | 1.106 | 48 | 9,1 | 150 | 4 | 22.650 |
| Santa Pola | 95.000 | 1.187 | 9 | 10,3 | 80 | 3 | 11.457 |
| Torrevieja | 105.000 | 1.615 | 5 | 8,5 | 65 | 3 | 12.201 |
| Mijas Costa | 169.000 | 1.522 | 42 | 5,6 | 111 | 1 | 10.155 |
Contexto favorable: las pernoctaciones en alojamientos turísticos suben un 23,7%. los turistas gastan un 71% más, con un gasto medio diario de 148 euros
Según los últimos datos del INE, las pernoctaciones en alojamientos turísticos extra hoteleros aumentan un 23,7% respecto al mismo mes de 2022 (INE: Encuestas de ocupación en alojamientos turísticos extra hoteleros. Enero 2023.). Y el gasto total de los turistas internacionales que visitan España es de 5.218 millones, un 71,7% más que en enero de 2022. El gasto medio diario, según se desprende de los datos del INE, aumenta un 19,3% y se sitúa en 148 euros (INE: Encuesta de Gasto Turístico. Enero 2023)
“Estamos en un contexto excelente para que los inversores particulares se decidan por la inversión en vacacional, sobre todo en la costa, donde los ingresos por alquiler turístico han crecido más rápido que los precios”, Borja Badiola, director general de SUOMMA
¿Cómo funciona este algoritmo?
Suomma detalla dos aspectos clave de su herramienta, y que representa una innovación para el mundo de la inversión. La herramienta utiliza algoritmos de analítica avanzada para hacer dos tipos de predicciones:
Qué propiedades se venden con descuento: utiliza datos del registro de la propiedad, de portales inmobiliarios públicos y bases de datos de propiedades que no están en el mercado y MLS de agencias inmobiliarias para identificar qué propiedades se venden por debajo del precio de mercado
Qué ingreso por alquiler turístico puede generar: obtenemos datos de todos los apartamentos turísticos en el mercado, y analizamos sus precios por noche, ocupaciones, estacionalidad… Con eso encontramos comparables y estimamos el nivel de ingreso que podría generar cada activo
Cinco elementos que aportan una alta precisión a los activos valorados:
1.- El precio del inmueble
La herramienta muestra la evolución del precio medio por m2 del barrio en los últimos 5 años. Esta información es útil para entender cómo evoluciona el interés inmobiliario en la zona y si esta propiedad tiene un buen precio.
2.- Precios por noche y ocupación
Se realiza una estimación de la posible demanda del inmueble en alquiler de corta estancia o vacacional. La herramienta muestra los precios por noche estimados y la ocupación media a lo largo de un año calendario, teniendo en cuenta la estacionalidad de la zona.
3.- Estacionalidad en los ingresos
Se aporta la información relativa a los ingresos brutos esperados, si la propiedad se alquila todo el año calendario, teniendo en cuenta la estimación de precios por noche y ocupación anteriores.
4.- Análisis de costes, financiación y cuenta de resultados
La herramienta realiza una estimación de los principales componentes de la inversión inicial y los ingresos y gastos de la propiedad una vez inicia su alquiler de corta estancia durante un año. Esto es una estimación inicial que deber revisarse tras la visita a la propiedad.
5.- Escenarios de inversión
Como en cualquier otra inversión, comprar una propiedad tiene riesgos y existe cierta incertidumbre sobre el posible resultado final de la inversión.
Desde Suomma se describen tres posibles escenarios:
A. Pesimista: la demanda de alquiler es más baja de la observada en los últimos años, y por tanto precios y ocupación se ven mermados. Además, algunos gastos son mayores de lo esperado.
B. Base: los precios por noche y ocupación se asemejan al promedio de propiedades comparables.
C. Optimista: el rendimiento de la propiedad es mejor que el promedio, o la demanda crece más de lo observado en los últimos años.
“Actualmente existen muchos algoritmos de valoración de activos para alquiler residencial, pero este es el primero que valora alquiler vacacional o de corta estancia. Lo novedoso es, que un particular podrá entender si una propiedad es interesante o no en pocos minutos, sin necesidad de dedicar decenas de horas a encontrar y calcular rentabilidades de activos que vaya encontrando manualmente en Internet, señala Borja Badiola, director general de SUOMMA.
Esta herramienta de inversión, informa la compañía, está ya disponible para cualquier inversor particular que esté interesado en los más de 30.000 inmuebles de la Costa del Sol, Costa Blanca y Málaga, incluidos en la base de datos de esta herramienta. Durante el segundo trimestre de 2023, se ampliará la base de datos a más de 200.000 inmuebles, informan desde Suomma.
