La disrupción que la pandemia ha causado en las sociedades y los mercados ha acelerado las megatendencias que continuarán afectando a los mercados inmobiliarios core durante los próximos años.
Para 2025, tres de cada cuatro trabajadores europeos serán millenials. Los integrantes de esta generación se preocupan por la sostenibilidad y tienen un concepto de la vida y del trabajo muy distinto, puesto que desean que la mayoría de los aspectos de su vida se concentren en un único entorno urbano.
Los espacios de oficinas core continuarán ubicándose en centros de negocios consolidados cercanos a nodos de transporte, pero estará acondicionados para reflejar las nuevas prioridades. En las proximidades de las zonas urbanas de consumo proliferarán los activos logísticos. Los activos de uso residencial-terciario reflejarán la demanda de los usuarios de vivir, trabajar y comprar dentro de una zona acotada.
La abundancia de riesgos para la economía mundial ha puesto de manifiesto la importancia de preparar las carteras inmobiliarias para el futuro. Incluso en el caso de activos relativamente estables, como son los activos inmobiliarios core, la filosofía de inversión ha de mirar hacia el futuro, en vez de limitarse a confiar en lo que ha funcionado en el pasado.
Todavía es posible encontrar activos inmobiliarios estables que generan rentas, pero para descubrirlos se precisan unos objetivos y un proceso claros.
La pandemia de covid-19 ha vuelto a llamar la atención sobre la necesidad de que las perspectivas del mercado inmobiliario tengan en cuenta las tendencias socioeconómicas a largo plazo. Aunque la pandemia tiene repercusiones a corto plazo para la mayoría de las clases de activos, no es probable que trunque las estrategias a largo plazo e incluso podría acelerar algunas de las principales tendencias del sector inmobiliario.
Pese a la covid-19, las megatendencias han llegado para quedarse
«Aunque la covid-19 ha acelerado la disrupción de nuestras sociedades y mercados, las megatendencias que afectarán a los mercados inmobiliarios core durante años, y posiblemente décadas, seguirán su curso», sostiene Christina Ofschonka, gestora principal de la estrategia inmobiliaria core europea de AEW. Es poco probable que estas megatendencias -la evolución demográfica, la urbanización y la disrupción tecnológica- descarrilen como consecuencia de la pandemia.
La evolución demográfica ha alcanzado un punto de inflexión: los miembros de la generación del baby boom se están jubilando y el lugar de trabajo está dominado por los integrantes de la generación X y los millenials. Para 2025, tres de cada cuatro trabajadores europeos serán millenials. Como afirma Ofschonka: «Esta generación tiene un concepto de los espacios para vivir y trabajar muy distinto y está muy concienciada sobre cuestiones de sostenibilidad, como la economía colaborativa, la escasez de recursos y el cambio climático».
Pese a que las zonas urbanas han sufrido de forma desproporcionada los efectos de la pandemia, hay sobrados motivos para creer en la tendencia de urbanización en el largo plazo. Se prevé que, para 2050, la proporción de población urbana en Europa alcanzará el 82%, el mismo porcentaje que en Estados Unidos.
Las ciudades europeas han impulsado notablemente el crecimiento económico y han crecido a un ritmo muy superior al de las zonas no urbanas en términos de PIB, empleo y población. No obstante, las autoridades municipales no suelen estar en condiciones de satisfacer las necesidades de los millenials (y, cada vez más, tampoco de las generaciones Y y Z), que desean que la mayoría de los aspectos de sus vidas estén concentrados en un único entorno urbano -vivir, trabajar y disfrutar de su ocio en una zona acotada-.
Parte de este deseo de comodidad y proximidad se satisfará por medio de la tecnología disruptiva, la tercera megatendencia que afecta al mercado inmobiliario. Se tiende a edificios más flexibles y adaptables con tecnologías domóticas, como sensores de calidad del aire, seguimiento del consumo de energía y activación por voz. La necesidad de pulsar botones en los edificios puede llegar a desaparecer por completo a medida que en los edificios inteligentes se instalen nuevos tipos de interfaces.
La oficina ha muerto, ¡viva la oficina!
Es probable que estas megatendencias beneficien más a determinados sectores inmobiliarios que a otros: oficinas, residencial-terciario y logística.
Aunque los trabajadores abandonaron las oficinas en el primer semestre de 2020, no se espera que los emplazamientos urbanos de oficinas se vean perjudicados en el largo plazo. «El entorno de oficina seguirá siendo muy importante y nuestra hipótesis de trabajo es que muchas personas acabarán por volver a la oficina», afirma Ofschonka. «Trabajar desde casa puede ser eficiente, pero se pierden dos elementos fundamentales: el trabajo en equipo y la colaboración».
Una parte de los trabajadores optará por teletrabajar al menos parte del tiempo, pero eso no debería reducir la demanda de espacio para oficinas, puesto que se necesitará más espacio por cada trabajador. «Creemos que el resultado será una variación neta nula en la demanda de superficies de oficinas», añade Ofschonka.
¿QUÉ SON LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS CORE?
Cuando en AEW hablamos de activos inmobiliarios core, nos referimos a que el retorno procederá fundamentalmente de las rentas generadas por flujos de efectivo a largo plazo garantizados. Se utilizará únicamente una cantidad reducida de deuda para aumentar los retornos. La ubicación es esencial y la mayoría de los activos se encuentran en emplazamientos maduros. La superficie de oficinas core se encuentra en centros de negocios consolidados, próximos a nodos de transporte y dentro de un entorno multifuncional atractivo, con un único inquilino o un reducido número de ellos para gestionar el riesgo relacionado con los alquileres. Los edificios logísticos core están ubicados cerca de zonas urbanas de consumo y nodos de transporte multimodal. Los activos core de uso residencial-terciario se gestionan de forma activa y se hallan en zonas con una dinámica urbana y un buen acceso al transporte público. Los alquileres a largo plazo generan un flujo de efectivo más estable y los inquilinos deben ser muy solventes. «Comprobamos la solidez y la salud financiera de todos y cada uno de los inquilinos para asegurarnos de que pueden cumplir su contrato de alquiler. Además, todos los activos han de ser flexibles para que también puedan utilizarlos otros inquilinos», explica Christina Ofschonka, gestora principal de la estrategia inmobiliaria core europea de AEW.
Si los trabajadores pueden trabajar desde casa parte de la semana, se tolerarán desplazamientos más largos. Se necesitarán zonas comunes más espaciosas para actividades colaborativas que además permitan respetar las medidas higiénicas, y los espacios verdes estarán muy demandados.
Los espacios de trabajo se diseñarán cada vez más a imagen y semejanza de los trabajadores y mejorarán su sensación de pertenencia -con un diseño, una disposición y una ubicación que reflejarán su identidad-. La demanda de centros más pequeños y consolidados que gocen de aceptación entre los trabajadores y que se encuentren cerca nodos de transporte será muy elevada. Lo mismo ocurrirá con los nuevos emplazamientos más prometedores, como los que se encuentran próximos al proyecto Crossrail en Londres.
Se prevé un incremento de la demanda de inmuebles de uso residencial-terciario y logísticos
La demanda de superficies residenciales reducidas obedece a la existencia de nuevos estilos de vida, como el de quienes viven lejos de la ciudad y pernoctan en ella los días laborables, así como a la regeneración urbana.
Las miniviviendas con servicios, adaptadas a las necesidades de grupos concretos -como los estudiantes, los profesionales jóvenes, los que viajan por trabajo y los ancianos- deberían proporcionar ingresos estables y valoraciones elevadas. Los miniapartamentos con gestión profesional y servicios compartidos en el centro de las ciudades, que ya crecían a gran velocidad, han recibido un nuevo impulso con el actual entorno de trabajo flexible. Parece que esta demanda, que ha creado una clase de activos líquida y pujante, va a continuar.
Por otra parte, el crecimiento de ciudades con densidades de población elevadas está impulsando el comercio electrónico, una tendencia a la que también ha contribuido notablemente la pandemia. Este desarrollo dinámico del sector logístico ha generado la necesidad de miniplataformas logísticas céntricas para reducir los costes de la entrega a domicilio.
También se demanda que la actividad manufacturera esté más localizada, a fin de reducir la dependencia de las importaciones de países lejanos, para lo cual se han de diversificar los emplazamientos industriales. Es probable que, con el aumento de la demanda de superficies industriales urbanas, proliferen edificios logísticos innovadores como los almacenes de varios pisos.
La diversificación internacional requiere una presencia local
Aunque Europa es un entorno tradicionalmente sólido y variado a la hora de invertir en activos inmobiliarios core, los inversores pueden optar por diversificar a escala mundial. AEW creó su primer fondo core regional en Estados Unidos y también gestiona un fondo core especializado en Asia.
Para sustentar una estrategia internacional se necesitan equipos sobre el terreno y un volumen considerable de actividades centralizadas. En Europa, AEW está presente en 12 ciudades y cuenta con 26 profesionales de la inversión especializados repartidos por el continente. Los equipos de inversión cuentan con el apoyo de una plataforma paneuropea integrada por más de 420 profesionales entre los que se incluyen gestores de activos, expertos técnicos, analistas y técnicos del área jurídica y de cumplimiento.
La inversión socialmente responsable es un componente esencial de esta plataforma inmobiliaria. «En AEW no hacemos excesivo hincapié en nuestras capacidades en materia de responsabilidad social corporativa (RSC) porque hace ya mucho tiempo que forman parte de nuestro ADN», explica Ofschonka. AEW se adhirió a los principios de inversión responsable de las Naciones Unidas en 2009 y contribuye con sus datos a la encuesta Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) desde 2014.
AEW tiene un equipo especializado en RSC en París, que evalúa todos los activos antes de su adquisición y los somete a un análisis permanente. Los gestores de activos son los responsables de la ejecución de las estrategias de RSC sobre el terreno.
El procedimiento de auditoría de compra a que se someten los activos incluye una inspección energética con recomendaciones específicas y un plan de inversión para mejorar la eficiencia de los edificios. Se presta atención a todos los aspectos, desde las emisiones y los residuos hasta los sistemas de carga de vehículos eléctricos, los aparcamientos para bicicletas y las cubiertas vegetales. «Podemos emplear cientos de medidas de RSC dependiendo del activo», explica Ofschonka.
Los profesionales de la inversión incorporan una sección sobre RSC a toda la documentación que se presenta al comité de inversión y a los inversores, incluyendo un análisis de impacto sobre la cartera.
La estrategia inmobiliaria core europea de AEW integra indicadores de sostenibilidad desde el primer día, así como una filosofía de inversión responsable para todos los activos gestionados. Se utilizan indicadores de desempeño claros en materia de RSC que se nutren de evaluaciones tanto internas como externas, con el objetivo de mejorar la puntuación de RSC a lo largo de la vida de los activos mediante la puesta en práctica de iniciativas eficaces.
Conclusión: estabilidad de las rentas a largo plazo gracias a una amplia diversificación
La TIR objetivo de la cartera inmobiliaria core europea, que oscila entre el 5% y el 7%, se basa en una asignación a oficinas (aprox. 50%), inmuebles de uso residencial-terciario (aprox. 25%) y activos logísticos (aprox. 25%), y en una ratio préstamos-valor de tasación cercana al 35%. Este nivel de retornos está al alcance de los gestores de fondos que están dispuestos a mantener un activo a largo plazo y que, además de los flujos de efectivo garantizados gracias a la solvencia de sus inquilinos, se involucran activamente en la gestión tanto del activo como de sus usuarios.
Dada la naturaleza de los activos, ese flujo estable de rentas debería estar acompañado también por una abundante liquidez que permita vender los activos, si fuera necesario, sean cuales sean las condiciones del mercado. Dado que AEW ofrece suscripciones trimestrales, la estrategia está a disposición tanto de las grandes instituciones como de otras más pequeñas con inversiones más reducidas.
«Podemos ofrecer a inversores de todos los tamaños acceso a activos inmobiliarios core europeos a través de una cartera moderna, preparada para el futuro y diversificada», asegura Ofschonka. «Al invertir en activos de alta calidad intrínseca en emplazamientos multifuncionales, combinamos activos líquidos con unos retornos atractivos».
