Según la consultora inmobiliaria internacional Savills Aguirre Newman, desde principios de año se han invertido más de 700 millones de euros en el segmento de residencias para personas mayores en Europa. Este récord se debe en gran parte a dos grandes transacciones en el Reino Unido, sin embargo, la consultora apunta que aunque el mercado de inversión aún es opaco en el continente y dominado por inversores domésticos, el interés por parte de capital cross-border es creciente.
En los últimos cinco años, la participación de inversión cross-border en este tipo de activo en toda Europa ha supuesto una media del 30 % del total frente a un 62 % en residencias de estudiantes y un 40 % en vivienda multifamiliar. Si bien la mayor parte de la inversión transfronteriza procede hasta ahora del propio continente, el capital estadounidense ha comenzado a considerar su potencial tras haber entrado en vivienda estudiantil y multifamiliar.
Lydia Brissy, directora de Savills European Research, comenta que «para operar eficazmente en este sector se requiere un fuerte conocimiento de la regulación y una buena comprensión tanto de la cultura familiar como de las formas de vida de la población sénior, que puede ser muy diferente de un país europeo a otro. Sin embargo, los factores demográficos para el sector son claros y existe una necesidad significativa de construcción de viviendas específicas y de distinto tipo para distintos perfiles y, por lo tanto, oportunidades para iniciativas privadas que satisfagan estas necesidades ante el creciente número de personas mayores que viven más tiempo».
Según la consultora, se trata de un mercado de inversión todavía en «su infancia» en el continente que ofrece claras oportunidades en Alemania, Francia, Reino Unido, Italia, Polonia y España.
Alemania ocupa el primer lugar en cuanto a potencial del sector ya que con 7,8 millones de personas mayores tiene la mayor población entre 70-79 años y los alemanes se sitúan entre los mejores ahorradores. Francia ocupa el segundo lugar sobre la base de que las personas mayores francesas son relativamente ricas, tienen una alta tasa de ahorro y necesitan usar una proporción menor de sus ingresos para los costes de vivienda en comparación con la comparativa europea. El Reino Unido, que ocupa el tercer lugar, tiene el mercado inmobiliario más líquido, con activos que se venden más rápido que en Europa continental al contar con un segmento residencial muy sofisticado y que está demasiado regulado en comparación con otros países europeos. En cuarto lugar está Italia, que tiene la mayor proporción de personas mayores sobre la población total del país, y quinto es Polonia, con la tasa de envejecimiento de más rápido crecimiento y el menor número de viviendas per cápita. España se sitúa en sexto lugar en cuanto a potencial para la inversión en residencias sénior.
Nuria Béjar, Directora Nacional de Healthcare y Residencias Sénior en Savills Aguirre Newman, indica que «con un potencial de 8,9 millones de mayores de 65 años en España y 2 millones de mayores que viven solos, veremos nuevos modelos de asistencia al mayor que van a crecer y experimentar una transformación no sólo en la arquitectura y diseño de los nuevos proyectos, sino en las posibilidades de servicios de atención a través de la tecnología».
El informe de Savills afirma que, de media, la diferencia en la rentabilidad que ofrece la vivienda para personas de la tercera edad sobre otra clase de activos oscila entre 100 puntos básicos frente a residencial multifamiliar prime y 66 puntos básicos en oficinas prime en CBD. Las rentabilidades de residencias sénior prime oscilan actualmente entre el 3,5 % y el 5 % para alquiler directo, según el país, la ubicación y la calidad del activo, y se prevé mayor compresión de yields a medida que el segmento madure.
Béjar concluye que «como clase de activo, las residencias de personas mayores son una oportunidad de inversión cada vez más estratégica. Es competitivo en comparación con los activos residenciales estándar o el inmobiliario terciario. La naturaleza menos cíclica de este tipo de activos también es particularmente atractiva. Los inversores institucionales tienen capital para invertir y, dado que las oportunidades prime en los sectores inmobiliarios tradicionales se están volviendo escasas y con mucha presión al alza en precios, están cambiando su foco hacia activos de tipo operativo con potencial para el crecimiento de los ingresos a largo plazo».
Modelos de residencias séniores
Los esquemas de vivienda para personas mayores generalmente consisten en apartamentos, pero algunos también ofrecen chalets, condominios e instalaciones de viviendas unifamiliares destinadas a personas mayores. Por lo general, cada persona o pareja en el esquema tiene una habitación de estilo apartamento o un conjunto de estancias. Las instalaciones adicionales pueden incluir desde comedores, zonas de encuentro y reunión a espacios para actividades recreativas. El sector Senior Living se distingue de Healthcare en que los residentes no requieren asistencia médica como por ejemplo enfermería especializada 24/7.
