De acuerdo con los distintos análisis disponibles, el precio de la vivienda en algunos países presenta signos de sobrevaloración con respecto a sus niveles de equilibrio, según recoge el Banco de España en un informe sobre la evolución del precio de la vivienda en la zona euro.
No es el caso de España. El supervisor estima en su informe que en nuestro el precio de la vivienda no está, en promedio, alejado de su valor de equilibrio.
Es necesario tener en cuenta que la valoración del nivel de precios de la vivienda con respecto a sus determinantes fundamentales, a sus niveles de equilibrio o a determinadas referencias históricas está rodeada de gran incertidumbre, como reflejan los diferentes resultados que arrojan las distintas aproximaciones metodológicas.
Además, las estimaciones a escala nacional pueden encubrir situaciones divergentes del mercado de la vivienda a escala regional o local6. Este tipo de indicadores, dentro de un análisis más amplio que incluía también el relativo a la evolución del crédito, llevó en 2016 a la Junta Europea de Riesgo Sistémico (ESRB, por sus siglas en inglés) a emitir alertas de vulnerabilidades a medio plazo en el mercado inmobiliario residencial de ocho países de la UE.
En el documento, el Banco de España subraya que los mercados inmobiliarios en la zona del euro han mostrado un dinamismo notable en los últimos años, que, entre otras dimensiones, se ha manifestado en un significativo aumento de los precios de la vivienda.
Así, estima que la mejora de la actividad económica y, en particular, de las condiciones del mercado de trabajo ha impulsado la demanda de activos residenciales. También lo ha hecho el entorno de tipos de interés muy reducidos, que ha proporcionado un estímulo adicional a la demanda de vivienda como bien de consumo ?debido a la mejora de las medidas de accesibilidad? y por motivo de inversión. Junto con estos factores de demanda, otros de oferta o de carácter más estructural, como los demográficos, también han condicionado el comportamiento de los precios en algunos países.
Existen diversos motivos, según el supervisor, que aconsejan que la dinámica del mercado inmobiliario sea objeto de un seguimiento estrecho por parte de los responsables de las políticas económicas.
Por un lado, el sector tiene una gran relevancia para la marcha de la economía y su evolución puede originar riesgos para la financiera. En el caso concreto de nuestro país, el Banco de España realiza un seguimiento regular en sus informes de estabilidad financiera y, en particular, para la determinación del colchón de capital anticíclico.
Por otro, la senda de los precios y las condiciones de accesibilidad a la vivienda pueden tener implicaciones sociales relevantes. En este recuadro se pone el foco en la evolución reciente del precio de la vivienda y del crédito para los países del área del euro.
Desde 2014, la vivienda se ha revalorizado más de un 18%, en términos nominales, en la zona del euro y, este comportamiento alcista es generalizado, con las excepciones de Italia, Grecia y Chipre. En varias economías de la UEM (como Luxemburgo, Austria y Bélgica) se han alcanzado niveles de precios claramente superiores a los vigentes antes de la crisis de 2008.
Los datos más recientes, no obstante, apuntan a una ligera desaceleración. El precio de la vivienda en la zona del euro creció un 4% interanual en el primer trimestre de 2019, frente a una tasa interanual media del 4,8% en 2018. Sin embargo, el crecimiento de esta variable sigue siendo elevado en numerosos países, y es Italia el único miembro de la UEM en el que el valor de los inmuebles registró en el primer trimestre caídas interanuales (del 0,8%).
Así, el aumento del precio de la vivienda en el primer trimestre fue del 9% interanual en Portugal, del 8% en los Países Bajos y Eslovenia, y cercano al 7% en Alemania y España.
En algunas economías se observó una clara desaceleración, como en Irlanda o Austria, donde el incremento interanual del precio de la vivienda se situó en torno al 4% en el primer trimestre, tras avances medios del 10% y del 7% durante 2018.
En el promedio de los cuatro últimos trimestres, Alemania, los Países Bajos, Portugal, Irlanda y Eslovenia superan un crecimiento interanual del 6% en términos reales, y es este umbral la referencia que la Comisión Europea utiliza como señal de alerta para examinar la presencia de desequilibrios en el mercado inmobiliario y su gravedad.
