España ha liderado la recuperación del mercado inmobiliario comercial en el sur de Europa desde la crisis global gracias al continuo interés de los inversores extranjeros, que acumulan ya el 62% de la actividad de inversión inmobiliaria en lo que va del año. Según la consultora internacional Savills, el volumen de inversión podría alcanzar los 8.900 millones de euros este año, lo que supone un incremento interanual del 5% y nuevo récord post-crisis.
Este sentimiento positivo se ha extendido ya tanto a Italia como a Portugal y ahora a Grecia y Chipre. Tras unos años de débil actividad inversora, el volumen de inversión en el sur de Europa ha aumentado un 277% en 2017 en comparación con el mínimo de 5,2 mil millones de euros registrado en 2012. Según Savills, el volumen total se ha incrementado un 8% interanual y los mercados del sur de Europa representan ya el 10% de los volúmenes totales de inversión de la UE, en comparación con el 5% en 2012.
Alice Marwick, del departamento de Research Europa en Savills, comenta que «el crecimiento económico, la caída de las tasas de desempleo y la renovada confianza del consumidor están atrayendo a los inversores de vuelta al sur de Europa. Existen marcadas diferencias entre los países de la región, pero comparten rasgos clave. Es importante destacar que, en lo que va del año, todos dependen de flujos de capital transfronterizo. Los inversores extranjeros representan el 70% de toda la actividad en los países del sur de Europa, en comparación con la media de la UE, donde los inversores transfronterizos representan el 52% del volumen total.»
Los fondos europeos y estadounidenses son los dominantes en inversión cross-border, con el 37% y el 38% respectivamente de la inversión extranjera, según Savills. En España, la mayoría del capital transfronterizo, el 48%, se ha invertido en activos retail. En Portugal, este segmento ha estado atrayendo también el interés de los inversores extranjeros desde 2012, sin embargo, oficinas lo supera con 372 millones de euros frente a 352 millones invertidos en retail.
«Además, el factor que vincula a los países de la región del sur de Europa es su industria turística, con Barcelona, Milán, Roma y Madrid entre los diez mejores destinos europeos para visitantes internacionales», explica Alice Marwick. «Cabe destacar que Lisboa es uno de los destinos turísticos europeos de más rápido crecimiento en términos de incremento anual y, debido a esta tendencia y al notable aumento del gasto de los consumidores, los inversores apuntarán cada vez más a activos retail y hoteles en estas localizaciones».
Savills indica que España es el tercer destino turístico a nivel mundial, con un aumento anual del 10,3%, pero Portugal, donde el turismo ha crecido un 19% solo en visitantes procedentes de China, también está experimentando crecimiento en el último año. En Grecia, el sector de viajes y turismo representa el 18,6% del PIB y, aunque el mercado griego, a diferencia del resto de la región, todavía está dominado por la inversión doméstica, a medida que mejoren los fundamentales económicos, los inversores internacionales estarán atentos a las oportunidades dentro del mercado del segmento hoteles.
«Como la recuperación de España ha desbancado a la del resto de la región y la oferta de activos distressed se ha vuelto limitada, las oportunidades de inversión son cada vez más frecuentes en Portugal, Italia y Grecia», sugiere Alice Marwick. «Además, mientras los volúmenes de inversión siguen creciendo en España, las rentabilidades de oficinas y retail están en mínimos récord (3,25% y 4,25% respectivamente) y mantienen la tendencia de compresión debido al desequilibrio entre oferta y demanda. En el mercado core, hay pocas oportunidades de obtener una rentabilidad adecuada, pero existe margen para el crecimiento de las rentas».
Luis Espadas, Director de Capital Markets en Savills España, señala que «a medida que crece la demanda en sectores habituales del mercado terciario en España, los inversores empiezan a fijarse en producto alternativo. Este mercado, como residencias de estudiantes o de personas mayores, puede ser pequeño todavía, pero tiene recorrido para la evolución de rentabilidades y diferenciales de precios más atractivos. Además, el crecimiento del comercio electrónico en España dará lugar a una mayor demanda de logística y espacio de almacenamiento, que hasta ahora ha estado rezagado respecto de los principales mercados de Europa. Sin embargo, vale la pena señalar que el segmento retail sigue siendo extremadamente popular en España. Este año y por primera vez, el volumen invertido en retail será el mayor de todos los segmentos inmobiliarios.»
