Savills, consultora internacional de servicios inmobiliarios, ha presentado su informe anual sobre la evolución del segmento de medianas superficies comerciales en España, que alcanza ya los 4,4 millones de metros cuadrados y cuyo potencial de crecimiento lo ha convertido en un atractivo nicho en el sector inmobiliario retail.
La densidad comercial de este segmento a nivel nacional alcanza 93,3 metros cuadrados por cada mil habitantes, lo que supone un incremento del 6% respecto a 2013, de manera muy desigual en las distintas regiones. Aunque es el formato de distribución que ha llevado a cabo mayor número de nuevos desarrollos desde 2008, principalmente gracias al tirón de compañías cuya estrategia comercial está enfocada a precios bajos, como Ikea, Decathlon o Media Markt, todavía existe campo para nuevos desarrollos. Gema de la Fuente, directora de Análisis de Savills, explica que “el cruce de datos de densidad comercial con distintos indicadores económicos de una zona permite identificar localizaciones óptimas para nuevos desarrollos”. Así, determinadas áreas en el País Vasco, Cataluña o Baleares todavía tendrían hueco para nuevas implantaciones por sus niveles de actividad económica por encima de la media y por una densidad comercial aún con recorrido.
La entrada de marcas de moda, frecuentes en el mix comercial de medianas superficies en países vecinos y poco habituales en este segmento en España, supondría un importante revulsivo para este segmento, según señala el informe. Este año, H&M, originalmente en calle y centros comerciales, ha abierto en Luz Shopping (Jerez) su primera tienda en este formato fuera de la galería comercial, como ya hizo anteriormente C&A con buenos resultados.
En 2014 es destacable además la llegada del norteamericano Costco, un club de compras físico low cost, que ha elegido el parque comercial Ciudad de la Imagen en Sevilla para implantar su primera tienda en el continente europeo y tras el que se espera que lleguen más operadores nuevos.
“La mejora en las perspectivas de la situación en España y el potencial de desarrollo del segmento de medianas superficies está despertando el interés de nuevos jugadores, tanto retailers como inversores”, confirma Luis Espadas, director de Capital Markets de Savills España.
El nivel teórico de rentas prime en los mejores parques comerciales se mantiene en la media europea, alrededor de 16 euros por metro cuadrado, pero aún lejos de los niveles prime en mercados más consolidados como Londres. En cualquier caso, supone alrededor de un 25% menos que en el pico de mercado, dato que demuestra la estabilidad del segmento de medianas superficies ya que otros segmentos llegaron a bajar un 60% respecto a los valores de los años 2007-2008.
En cuanto a inversión en este tipo de activos, el volumen transaccionado en 2014 superó en más de cuatro veces el de 2013, con casi 71,5 millones de euros frente a cerca de 17 millones el año anterior. Por tipo de inversor, se percibe mayor interés en medianas superficies por parte de inversores nacionales —incluidas las socimis—, cuya participación es todavía ocasional en un segmento históricamente copado por internacionales y que resulta muy atractivo por ofrecer riesgo bajo gracias a inquilinos de calidad, elevada tasa de ocupación, poca intensidad de gestión y que ha llegado a rentabilidades prime del 4,5% en el pico de mercado. A cierre de 2014, las rentabilidades prime se situaron entre un 6 y un 6,5%, con tendencia a mayor ajuste en 2015 por el desequilibrio entre oferta y demanda.
