No van a ser todos los inmuebles que garantizan los créditos concedidos para financiar actividades inmobiliarias promotoras los que tengan que tasar las empresas tasadoras, pero sí una muestra abultada de unos 15.000.
Suficiente para que las empresas del sector estén hasta arriba de trabajo, y además lo tienen que hacer contra reloj. Una parte de la muestra, según los plazos establecidos por el Banco de España, deberá estar lista a finales de este mes de abril, y el resto al finalizar mayo.
Todo el proceso se puso en marcha a principios de este mes de abril cuando las 16 entidades financieras españolas que serán examinadas por el Banco Central Europeo, a través del conocido como asset quality review (AQR, por sus siglas en inglés), un primer ejercicio de transparencia, recibieron una circular del supervisor español relativo a los detalles metodológicos que se debían seguir para estas tasaciones. A partir de ese momento, las entidades reaccionaron con el encargo inmediato a las tasadoras.
Cada entidad financiera debe analizar las garantías de entre 800 y 1.500 de sus préstamos, en función de su tamaño y potenciales problemas, en base a los cuales también se seleccionó el tipo de créditos a analizar, haciendo hincapié en el concedido a promotores, pymes u otros.
A partir de aquí, se abren dos fases. Una inicial, que las entidades deben culminar este mismo mes de abril, examinando los préstamos de mayor tamaño de la muestra. En aquellos casos en que los préstamos sean dudosos, se exige una tasación posterior al 1 de enero de 2013 de las garantías presentadas como colateral, que, especialmente en el caso de créditos a promotor, suelen ser más de una por préstamo. Para el resto de la cartera el procedimiento es el mismo, si bien las entidades tendrán tiempo hasta el próximo 29 de mayo para finalizar todas las valoraciones.
El Banco de España impone unas condiciones para garantizar la independencia de las tasadoras. Así, una misma sociedad no podrá valorar más del 40% de los activos de una entidad financiera –lo que obliga a contratar al menos a tres–, ni que las firmas tasadoras elegidas no facturen anualmente más del 25% de sus ingresos con el banco contratante. Además, se prohíbe a los bancos que faciliten valoraciones anteriores para evitar condicionar su dictamen.
Para facilitar el trabajo, el Banco de España permite que, en aquellos casos en que sea posible, se aplique un una tasación estadística siempre que la tasadora tenga modelos que le permitan calcular el valor de un determinado inmueble por su zona y condiciones sin necesidad de visitarlo.
Ante las dudas surgidas, algunas entidades han elevado una consulta para especificar en qué casos pueden utilizar este método puesto que en los que no sea posible, será necesaria la visita de un técnico para proceder a realizar la tasación sobre el terreno.
