La coyuntura económica, el endurecimiento del mercado laboral y la dificultad para acceder a financiación han venido provocando un exceso de oferta de vivienda nueva durante los últimos años que afecta, aunque no de la misma manera, a la práctica totalidad de las regiones españolas.
El área de Real Estate de Deloitte ha llevado a cabo, por tercer año, un análisis que establece tres fases de recuperación de la actividad. Dicho estudio refleja para este ejercicio un contexto inmobiliario algo más positivo que el de los dos últimos años. Así, hasta ocho provincias españolas se encuentran en mejor posición de partida de recuperación de la actividad inmobiliaria, teniendo en cuenta tanto su coyuntura macroeconómica (demografía, desempleo, crecimiento de la población, etc.) como sus fundamentales inmobiliarios (precio de la vivienda, tasa de esfuerzo, stock, etc): Álava, Cantabria, Guipúzcoa, La Coruña, Madrid, Navarra, Valladolid y Vizcaya.
Del mismo modo, existe un segundo grupo de 30 provincias, entre las que destacan Barcelona, Valencia, Sevilla o Islas Baleares que, sin presentar una coyuntura tan favorable, estarían en condiciones de normalizar su actividad en un momento posterior y a un ritmo menor. Por último, un grupo de 12 provincias necesitarán más tiempo para absorber el stock y dinamizar su mercado inmobiliario local.
La tasa de esfuerzo media de los hogares españoles (porcentaje de renta familiar dedicada al pago de la hipoteca de la vivienda), ha descendido progresivamente durante los últimos ejercicios hasta situarse en el 34,3%, nivel muy cercano ya a las cotas razonables de equilibrio. El motivo fundamental que explica dicho descenso no es otro que la caída acumulada del 22% en términos nominales del precio medio de la vivienda en España desde el inicio de la crisis.
El elevado precio de la vivienda de Barcelona y Guipúzcoa hace que sus respectivas tasas de esfuerzo sean, por tercer año consecutivo, las más elevadas de España. Asimismo, los condicionantes macroeconómicos de la provincia de Cádiz provocan que sea una de las provincias con mayor dificultad de acceso a la vivienda de esfuerzo del país.
Por el contrario, la compra de vivienda en provincias como Murcia, La Rioja, Pontevedra o Lérida es, en principio, más accesible, al registrar tasas de esfuerzo por debajo del umbral del 30%.
Gran parte de las viviendas de obra nueva no vendidas en España se localizan además de en Madrid y Barcelona, en las principales provincias del Levante español, debido a su doble condición de mercado de primera y segunda residencia. De las 50 provincias analizadas, Barcelona (con 60.077 unidades), Castellón (54.274 unidades), Alicante (49.333 unidades) y Madrid (45.537) son las provincias que cuentan con mayor stock disponible. Badajoz (843), Cáceres (1.317) y Soria (1.966), por el contrario, son las provincias con menor stock de viviendas.
Teniendo en cuenta la relación entre población y stock de vivienda nueva, por tercer año, Castellón, Toledo y Almería son las provincias que cuentan con un mayor stock por cada 1.000 habitantes (89,81 en el caso de Castellón, 37,29 en Toledo y 35,84 para Almería).
Las tres provincias que presentan menor ratio son Badajoz (1,21), Cáceres (3,17) y Vizcaya (3,77), mientras que la media para España es de 17 viviendas nuevas sin vender por cada 1.000 habitantes. A pesar de la actual coyuntura económica, 35 provincias están viendo reducir su stock de viviendas nuevas sin vender. Dentro de este grupo destacan Badajoz, Navarra y Guadalajara, con un ajuste del 58, 42 y 23% respectivamente desde el año anterior.
