Madrid. El precio de la vivienda usada ha bajado un 19,42% en el segundo semestre de 2012, en tasa interanual, y el descenso acumulado desde el pico máximo de precios (segundo semestre de 2006-primer semestre de 2007 – con el metro cuadrado alrededor de los 3.500€) supera el 54,2%. Esta conclusión se extrae del Informe sobre el mercado de la vivienda, estudio que elabora semestralmente el Grupo Tecnocasa junto con la Universidad Pompeu Fabra (UPF), cuya última edición se ha presentado en rueda de prensa en Barcelona.
Lázaro Cubero, director del Departamento de Análisis e Informes (DAI) del Grupo Tecnocasa, ha señalado que el precio de la vivienda ha descendido un 19,42% en tasa interanual, lo que sitúa el metro cuadrado en 1.598€. Esta bajada sigue con la tendencia observada en el informe anterior (con un descenso del 20,73% -primer semestre de 2012 – primer semestre de 2011), lo que consolida una nueva desaceleración en el proceso de ajuste del precio de la vivienda en España durante el 2012.
De las poblaciones analizadas en base a su representatividad en la muestra, aquellas que presentan un descenso más pronunciado en el segundo semestre de 2012 son L’Hospitalet de Llobregat (-31% y un precio por metro cuadrado de 1.411 euros) y Barcelona (-21,64% y un precio por metro cuadrado de 1.945 euros). La segunda ciudad con un precio por metro cuadrado más elevado es Madrid (1.819 euros/m², con un descenso interanual del 17,77%).
El precio máximo de la serie histórica se encuentra a finales de 2006 – principios de 2007, cuando el metro cuadrado llegó a los 3.500 euros. A partir de entonces, ha remarcado Cubero, “el precio nominal de la vivienda ha descendido un 54,2%”.
Paolo Boarini, consejero Delegado del Grupo Tecnocasa España, ha analizado el perfil del comprador de vivienda durante el segundo semestre de 2012 así como sus principales características. La hipoteca media en el segundo semestre de 2012 se sitúa en 99.346€, con una disminución del 14,6% respecto al segundo semestre de 2011 (116.378€), y un descenso acumulado desde precios máximos (segundo semestre de 2007 y 185.462€) del 47%. Cabe destacar, ha señalado Boarini, que “la bajada más significativa, del 31%, ha tenido lugar entre el segundo semestre de 2010 y el segundo semestre de 2012”.
Boarini ha explicado que el descenso en el importe medio de la hipoteca viene dado por la “lógica caída de precios pero también por la decisión de las entidades bancarias de limitar el riesgo de las hipotecas que conceden. Así, las entidades bancarias han cambiado los criterios de riesgo que utilizan para conceder un préstamo” y ahora analizan más detenidamente al cliente.
Los datos lo demuestran: en el segundo semestre de 2012, la ratio préstamo a valor sobre tasación fue del 69% (el valor máximo se alcanzó en el segundo semestre de 2006 – 86%), el 80% de las hipotecas se concedieron a personas con contrato laboral indefinido (en 2006 esta cifra fue de tan sólo el 52%) y los préstamos firmados con un plazo de amortización de 30 años crecieron, dejando atrás las hipotecas que hace unos años se concedían a 40 años.
El factor positivo para los nuevos hipotecados ha sido la constante caída del Euribor. Esta caída, junto con la bajada de precios, ha llevado a una reducción remarcable de la cuota mensual de la hipoteca, cuota que el segundo semestre de 2012 fue de 422 euros al mes (en el segundo semestre de 2007 la cuota llegó a superar los 970 euros).
En el perfil del comprador de vivienda durante el primer trimestre de 2013 se han analizado las siguientes variables: motivo de compra, edad del comprador y forma de pago. Así, el motivo de compra más habitual es primera compra inmobiliaria (58,42%), la edad más común en el primer trimestre de 2013 es entre 25 y 44 años (57,43%) y un alto porcentaje de compradores han pagado al contado (55,12%).
En este sentido, José García-Montalvo, catedrático de Economía y coordinador del informe, ha destacado que el hecho de pagar al contado es significativo y responde a varias lógicas: en la actualidad es más difícil conseguir un préstamo hipotecario; hace unos años, incluso teniendo unos ahorros, era mejor pedir una hipoteca ya que salía más rentable que pagar al contado, cosa que ahora no pasa; y la bajada del precio de la vivienda ayuda a que algunas personas puedan contar con ahorros.
Otro dato significativo es que más de la mitad de los inmuebles que se venden tienen un precio inferior a 100.000 euros, con la única excepción de Barcelona, donde el precio está en 150.000 euros.
Cabe destacar el dato de compras realizadas por inversores, un 16,58%, siendo el segundo motivo de compra más importante. Así, 1 de cada 5 compradores ha sido un inversor. Estos compradores aprovechan la bajada del precio de la vivienda para adquirir un inmueble con el objetivo de ponerlo en alquiler y obtener por él una rentabilidad, una rentabilidad que actualmente ronda el 5%.
Gracias al comportamiento observado en las compraventas realizadas por la red de oficinas del Grupo Tecnocasa y estudiadas las expectativas de los potenciales compradores, vemos que la inercia del descenso del precio de la vivienda se mantendrá a lo largo del primer semestre de 2013. Según los datos de Tecnocasa, el precio de la vivienda ha bajado un 2,89% en el primer trimestre de 2013 en relación al cuarto trimestre de 2012.
