Madrid. Quizás conozca el cuento de hadas de Hans Christian Andersen llamado El traje nuevo del Emperador (1). Lo he recordado esta tarde al leer un interesante artículo en el que Emiliano Garayar, se cuestiona por qué los precios inmobiliarios se resisten a caer, señalando que si no lo hacen es porque casi nadie quiere que efectivamente lo hagan. En el artículo citado verá la lista de “resistentes” a la bajada de los precios y sus dos excepciones.
El autor señala los principales sujetos que en España no tienen ningún interés en bajar los precios y aunque falta alguno en la lista -los promotores supervivientes, los grandes propietarios o inversores titulares de muchos inmuebles- su explicación de las causas por las que todos los que cita se resisten a bajar los precios de los inmuebles es muy aguda. Léalo y conocerá por qué los precios, después de cinco años atroces, se resisten a bajar y a adaptarse a la demanda efectiva.
Uno de los puntos que se señalan tiene un interés especial. El autor se pregunta cuál va a ser el valor de trasferencia de los activos tóxicos al Banco Malo, esto es cuál va a ser el precio inmobiliario de los inmuebles trasferidos. Pues este es el punto: entre tanta cábala sobre el banco malo, entre tanto ropaje que esconde las vergüenzas de una gestión bancaria deficiente, el precio de trasferencia es el escollo principal. Y me temo que entre tantos comentario sobre el Banco Malo el asunto del precio de trasferencia no tenga la nitidez que es precisa.
Intentemos ecuacionar el problema: SI el banco B tiene el inmueble Z valorado en su balance en 100 unidades ¿cuál será el precio con el que salga de su balance hacia el del banco malo?
(No consideraremos aquí el hecho de que bien pudiera haberse adjudicado el Banco B dicho inmueble por el 50 ó 60 % de su valor de tasación en el momento de la subasta y que el inmueble pudiese haber estado parcialmente pagado por su anterior propietario ni otros costes que pesasen al contrario).
Si en el momento de la transferencia, siendo el valor de mercado del inmueble de 70 unidades por ejemplo (2), el valor de trasferencia fuese menor o igual que 70 es obvio que la pérdida real para el banco sería mayor o igual que 30. Si por el contrario fuese mayor que 70 -pongamos para el ejemplo, que fuese 80- la “pérdida” del banco sería 20. Sin embargo la “venta” –trasferencia del inmueble al Banco Malo sería por encima del valor de mercado, esto es del valor que podría sacar en el caso de que se lo vendiese directamente a otro comprador. Lo que no sería mal negocio teniendo en cuenta que la “transferencia” es una venta masiva de inmuebles frente a una venta uno a uno, en la que el éxito no está garantizado. Pero veámoslo desde el otro lado, si el Banco Malo lo compra a 70 y lo vende al mismo precio no gana nada. Si lo compra por un valor inferior a 70 y lo vende a 70, gana y si no lo vende o lo vende por menos, el negocio es desastroso.
Pero como los ciudadanos estamos en el otro lado, esta cuestión no puede dejarnos indiferentes. Si la gestión y propiedad del banco malo va a ser pública alrededor del 50%, tenemos derecho a que el valor de trasferencia sea lo suficientemente bajo como para que el Banco Malo no sea un banco ruinoso. Pero eso choca inevitablemente con los intereses de la Inmobanca, quién pretenderá razonablemente que sea el más alto posible. (Afortunadamente también choca con los intereses de los socios que pudieran querer entrar en el otro 50% del accionariado del Banco Malo.)
La pugna va a ser de enormes consecuencias para todos pues según sea ese precio de trasferencia, la incidencia en los precios del valor de los inmuebles –de los trasferidos al Banco Malo y del resto de Inmuebles a la venta por parte de otros comercializadores y particulares- va a ser enorme en dos aspectos al menos: a) como ya hemos dicho en el de los propios resultados del Banco Malo y b) …el de la influencia de los precios con los que salga al mercado ese banco, una vez hecha la trasferencia, en el propio mercado inmobiliario.
No soy optimista respecto de la pugna entre la Inmobanca y los Poderes Públicos acerca del valor de trasferencia de cada inmueble. Al fin y al cabo en una esquina están los que mandan y en la otra, el Gobierno… y nosotros, de espectadores. ¡Y es tan desigual el combate! Mala prognosis. No sé, no sé, pero me temo que aquí nadie va a decirle –con fuerza suficiente para que cambie- que el Rey va desnudo y que la mala gestión sólo puede redimir con pérdidas para el mal gestor. Va a ser mucho más fácil decirle lo bien que le sientan los ropajes -las condiciones de la trasferencia- y hacer callar al niño con un: ¡Niño, esto no se hace, eso no se dice!
Miguel Villarroya Martín / Arroyo de la Vega / Madrid / España
Notas:
(2) Tampoco insisto en el enorme trabajo de tasación que si no se adopta una medida herodíaca – se trasfieren por Real Decreto al x% de su valor contable) – está pendiente. Y en unos momentos en el que el mercado está prácticamente hibernado no creo que pueda encontrarse un valor racional de mercado para muchos de los inmuebles adjudicados. Pero, ¿Y el “fair value” (valor razonable o equitativo) del inmueble? Bueno, no le he dicho que hay en todo esto un cierto aire de cuento de hadas… ¡Olvídelo, pues ésas “fairies”, por necesidades literarias, nunca pueden ser cazadas!
