Barcelona. Analizando el texto del “Memorandum of Understanding” (MoU) y apoyándonos en las reflexiones del economista Xavier Sala i Martín en su blog, vamos a analizar la parte del rescate bancario español que afectará al sector inmobiliario.
En cuanto al rescate bancario, el proceso básicamente consistirá en:
1 – Identificación y clasificación de los diferentes bancos entre saneados (A), con necesidades de capital conseguible mediante ampliaciones de capital privado (B), con necesidades de capital que necesitarán “tirar” del FROB (C) e intervenidos y en proceso de liquidación ordenada (D). Para esta clasificación se realizará un Test de Stress en Septiembre.
2 – Recapitalización, reestructuración o liquidación, para llegar al 9% del TIER 1 exigido a los bancos, el EFSF pondrá sobre la mesa 100.000 M€, 30.000 M€ inicialmente, exigiendo que los bancos “ayudados” sean viables a largo plazo. Los que no lo sean, se liquidarán asumiendo las pérdidas los accionistas, propietarios de preferentes y bonistas, en este orden.
3 – Aislamiento del “agujero inmobiliario” en el banco malo (AMC, External Asset Management Company), cuya financiación inicial de hasta 50.000 M€ vendrá a cargo del BCE. Los bancos en cuestión venderán sus activos tóxicos inmobiliarios (solares, créditos promotor no recuperables por sus minusvalías latentes importantes, edificaciones a medio construir…) al AMC. ¿A qué precio?, al que los auditores definan como “precio justo de largo plazo”, luego ahondaremos en esto. Las pérdidas de los bancos por la venta de estos activos tóxicos deberán ser apuntadas en el ejercicio 2012. El objetivo final del AMC es vender dichos inmuebles a largo plazo con la menor minusvalía posible.
REFLEXIONES SOBRE EL “BANCO MALO INMOBILIARIO”
– La ayuda total de 150.000 M€ (100.000M€ del EFSF y 50.000M€ del BCE) parece una cantidad razonable para que los bancos “tapen” el agujero en su TIER 1 que ha causado las provisiones inmobiliarias realizadas hasta ahora y las pendientes de realizar en 2012 hasta poner sus inmuebles y créditos inmobiliarios a precio de mercado y que el mercado de inversiones inmobiliarias se comience a reavivar.
– El hecho de que las minusvalías de las ventas al AMC tengan que aflorar en el ejercicio 2012, pondrá a cada banco en su sitio, ya que sólo tienen 2 trimestres para aflorar dichas pérdidas en sus cuentas.
– La valoración de los inmuebles vendidos por los bancos al AMC por parte de la consultora designada a “precio justo a largo plazo” suena a que los inmuebles aportados no se aportarán ni de lejos a precio de mercado, con lo que será difícil que el AMC transaccione con ellos a medio plazo sin una merma importante. Parece que en este sentido, el AMC asumirá el rol de “frigorífico de inmuebles” financiado por el BCE. Quedará por ver qué inmuebles y créditos mantendrán los bancos en su balance y cuales venderán al AMC.
Iñigo Corres
CEO addmeet.com
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