Santiago de Compostela. El proyecto de Ley de Vivienda que tramita la Xunta de Galicia incluye regulaciones orientadas a garantizar el acceso a la vivienda a quien realmente lo necesita, partiendo de los principios de igualdad y transparencia en el acceso a las viviendas protegidas y a las ayudas públicas, al mismo tiempo que establece medidas que aportan seguridad jurídica al mercado inmobiliario y garantías a las personas adquirentes y usuarias de las viviendas, constituyendo así un instrumento que aportará estabilidad y dinamismo al sector y permitirá estimular la promoción y rehabilitación de las viviendas en general y de las protegidas en particular.
Los derechos de los adquirentes y usuarios de viviendas se verán reforzados en la nueva ley gracias a la sistematización de los aspectos referidos a la publicidad, información y regulación del proceso de adquisición o reserva de viviendas cuando se encuentran en construcción o cuando ya están terminadas.
El proyecto de ley establece con claridad los derechos de los consumidores en la reserva de viviendas en fase de proyecto o en construcción, obligando al constructor a no vender la vivienda reservada a terceros y concediendo a la persona que la reservó el derecho a decidir si finalmente compra o no la vivienda reservada. Para que la reserva sea firme el vendedor podrá solicitar del comprador la entrega de un anticipo, que en ningún caso podrá superar el 1% del precio máximo estimado de la vivienda, descontados los impuestos, y que será deducido del precio al realizarse la compraventa. Las cantidades entregadas como reserva serán recuperadas por el interesado si no se puede formalizar el contrato de compraventa por causas imputables al vendedor, si la construcción no llega a iniciarse o terminarse en los plazos establecidos o cuando el precio de venta definitivo supere al máximo inicialmente estimado.
En el caso de cooperativas, las cantidades anticipadas por los socios para adquisición de suelo y construcción de las viviendas so podrán destinarse a ese fin. En el caso de adquisición o reserva de viviendas en construcción estableciera la obligatoriedad de que la vivienda entregada se corresponda fielmente con el proyecto.
En el caso de viviendas de nueva construcción, ya rematadas, el proyecto de ley establece que los promotores deberán contar antes de la venta con licencia de primera ocupación y, en el caso de viviendas protegidas, con la calificación definitiva de las mismas.
Al mismo tiempo, el proyecto de ley establece detalladamente la documentación que el promotor deberá entregar al comprador simultáneamente a la firma del contrato en el que se formalice la compraventa. Esta documentación se refiere a las garantías sobre daños derivados de vicios y defectos en la construcción; el importe del préstamo hipotecario, sus condiciones y los requisitos para la subrogación; las instrucciones de uso de servicios e instalaciones y las correspondientes garantías; la licencia de primera ocupación y, en el caso de haberlos, los estatutos de la comunidad de propietarios, así como certificados de inexistencia de deudas con la comunidad de propietarios en caso de que esté constituida y la referencia catastral y registral de la vivienda. Los adquirentes podrán subrogarse en el préstamelo del promotor, siendo por cuenta de este los gastos de cancelación cuando el adquiriente opte por no subrogarse en dicho préstamo.
Un aspecto novedoso y de especial interés para los adquirientes es el Registro de Promotores que creará la Xunta de Galicia, que será de carácter público y en el que constarán datos fundamentales de los promotores que actúan en Galicia, como nombre, domicilio social, fecha de constitución de la sociedad o de inicio de actividad, relación de medios materiales y personales de los que dispone, relación de obras ejecutadas en los últimos diez años o en curso de ejecución, sanciones y resoluciones judiciales firmes que le afecte y cualquiera otro dato que pueda ser de interés para los adquirentes o usuarios de viviendas. Este Registro permitirá a los adquirentes de vivienda informarse previamente sobre los promotores de aquellas viviendas que sean de su interés.
Los adquirentes de viviendas protegidas también verano reforzados sus derechos con el proyecto de Ley de Vivienda, que prohíbe expresamente que la venta de viviendas protegidas se condicione a la adquisición de otros bienes o anexos no vinculados a la vivienda, de manera que el adquiriente de una vivienda protegida solo estará obligado a adquirir la plaza de garaje y el trastero vinculados a la vivienda, pero no otros.
Al mismo tiempo, el proyecto de ley establece una reducción en el período en que las viviendas protegidas quedan sometidas a restricciones de uso y transmisión, reducción que se realizará en función de las áreas geográficas en las que se emplacen las viviendas, de manera que el plazo será menor en las zonas donde el precio de venta de la vivienda protegida y la libre se aproximan más. Con carácter general los plazos de protección serán de 15 o 25 años, aun que en el caso de las viviendas que cuentan con mayores ayudas públicas, como las de promoción pública o las construidas en suelos urbanizados por la iniciativa pública el plazo de protección será de treinta años.
Finalmente, la futura Ley de Vivienda establece que las viviendas protegidas se podrán descalificar una vez pasada la mitad del plazo de protección que les corresponde y siempre que previamente se devuelvan todas las ayudas recibidas.
Como medida de protección de los adquirentes de buena fe afectados por actuaciones administrativas declaradas ilegales no se podrá proceder a la demolición de una edificación hasta una vez finalizado el procedimiento de responsabilidad patrimonial y que se haya puesto a disposición de los perjudicados la correspondiente indemnización.
