El mercado inmobiliario español atraviesa un tramo de fuerte actividad: las compraventas del primer semestre se sitúan en niveles no vistos desde 2007, mientras el giro monetario y la mejora de la financiación reactivan a parte de la demanda latente. Este empuje convive con una oferta insuficiente, lo que presiona precios y complica el acceso, especialmente para los perfiles con menor capacidad de ahorro.
A este desequilibrio se suman dinámicas nuevas: propuestas fiscales para aliviar el mercado a corto plazo, cambios en la composición de la demanda (más reposición e inversor) y una escalada en la vivienda de segunda mano que añade casi 30.000 € a un piso tipo en un año. El resultado es un escenario donde conviven récords transaccionales con tensión estructural.
El mapa territorial es heterogéneo: comunidades con demanda muy activa y alquiler en máximos conviven con otras donde la participación baja o se desplaza de compra a arrendamiento. En conjunto, los datos apuntan a un segundo semestre dinámico, pero con riesgos crecientes si no se incrementa la oferta de forma sostenida y se afinan las políticas según la demanda local.
Las compraventas de vivienda superan las 350.000 en el primer semestre
El mercado inmobiliario español ha registrado 357.533 operaciones de compraventa en los seis primeros meses de 2025, un 19 % más que en el mismo periodo del año anterior. El mes de junio cerró con 59.021 transacciones, el mejor dato para este mes desde 2007, impulsado por la bajada de los tipos de interés, el aumento del ahorro de loshogares y unas condiciones hipotecarias más competitivas.
Según Fotocasa, un 21 % de la demanda actual ha regresado al mercado tras las rebajas del Euríbor, contribuyendo a una sobredemanda que presiona los precios y complica la búsqueda de la vivienda ideal. Este repunte afecta tanto a la obra nueva, que crece un 25,3 % interanual, como a la segunda mano, y está acompañado de un descenso mensual del -3,3 % en junio, lo que sugiere cierta estabilización tras el pico.
El dinamismo del mercado ha reactivado también el interés inversor, pero la falta de suelo, la escasez de mano de obra y el encarecimiento de materiales limitan la capacidad de respuesta de la oferta. De mantenerse el ritmo actual, 2025 podría cerrar como el mejor año desde 2007, aunque con un riesgo evidente de tensionamiento si la producción de vivienda no se incrementa.
| Indicador | Valor | Variación |
|---|---|---|
| Compraventas ene-jun 2025 | 357.533 | +19 % interanual |
| Compraventas junio 2025 | 59.021 | Mejor dato desde 2007 |
| Obra nueva (mayo 2025) | 12.570 operaciones | +25,3 % interanual |
| Demanda reactivada por bajada del Euríbor | 21 % | — |
¿Qué ha impulsado el récord de compraventas?
Principalmente la bajada de los tipos de interés, mejores condiciones hipotecarias y la percepción de la vivienda como valor refugio.
¿Qué riesgo plantea esta tendencia?
Un aumento sostenido de precios por la escasez de oferta, lo que dificultaría el acceso para jóvenes y familias con menor poder adquisitivo.
El mercado inmobiliario español vive su mejor semestre desde 2007, impulsado por la bajada de tipos y una demanda que no cede.
Reinvertir la recaudación de compraventa para aliviar el mercado inmobiliario
La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) propone que el 100 % de los ingresos fiscales generados por las operaciones de compraventa de vivienda se destinen a políticas que incrementen la oferta a corto plazo. El planteamiento busca responder a un contexto donde la demanda crece más rápido que la oferta, provocando subidas de precios y desplazando a parte de la población hacia zonas periféricas o con menos servicios.
Según los últimos datos del INE, las compraventas aumentaron un 17,9 % interanual en junio y un 19,7 % en el primer semestre. FAI considera que estos ingresos fiscales, actualmente absorbidos por las arcas públicas sin un destino específico para vivienda, podrían financiar construcción de vivienda asequible, especialmente en régimen de alquiler, y rehabilitación de stock existente para su puesta en el mercado.
La organización advierte que sin una inversión estratégica que aumente la oferta, el mercado seguirá tensionado y profundizará la brecha de acceso para jóvenes y familias con menos recursos. Además, la presión sobre precios podría consolidarse, manteniendo niveles de esfuerzo económico incompatibles con la sostenibilidad del mercado a medio plazo.
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Incremento interanual compraventas (junio 2025) | +17,9 % |
| Incremento semestral 2025 | +19,7 % |
| ITP (segunda mano) | 6 % – 10 % |
| IVA (obra nueva) | 10 % |
| IRPF vendedor | 19 % – 30 % |
| Plusvalía municipal | Grava el incremento de valor del suelo |
¿Por qué FAI propone reinvertir el 100 % de estos impuestos?
Porque considera que los ingresos no se están destinando a resolver el problema central: la escasez de oferta.
¿Qué medidas se financiarían con estos fondos?
Vivienda protegida, alquiler asequible, rehabilitación y urbanización de suelo para nuevos desarrollos residenciales.
Reinvertir los impuestos de compraventa podría ser la clave para desbloquear la oferta y enfriar un mercado inmobiliario cada vez más tensionado.
Subidas récord en vivienda usada con casi 30.000 € más por piso en un año
El precio de la vivienda de segunda mano en España ha experimentado un incremento interanual del 15,9 %, situando el coste medio en 2.715 €/m² en julio de 2025. Este repunte supone que un piso tipo de 80 m² cuesta 29.728 € más que hace un año, una escalada que no se veía desde hace años y que evidencia la fuerte presión del desequilibrio entre oferta y demanda.
Las subidas son especialmente intensas en comunidades como la Comunitat Valenciana (+25,3 %) y la Región de Murcia (+24,9 %), mientras que capitales como Madrid y Barcelona superan los 6.000 €/m². En el extremo, Donostia lidera con 6.874 €/m², reflejando la brecha territorial en el acceso a la vivienda. Baleares se convierte en la primera comunidad en superar los 5.000 €/m² de media.
Este aumento no solo responde a la escasez de stock disponible, sino también a factores como la inflación, la rentabilidad del alquiler y la percepción de la vivienda como activo refugio. El fenómeno plantea un reto para la cohesión territorial y la accesibilidad, con un mercado que avanza a dos velocidades: las zonas costeras y urbanas en clara expansión y el interior con un crecimiento mucho más moderado.
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Precio medio nacional (julio 2025) | 2.715 €/m² |
| Subida interanual | +15,9 % |
| Revalorización piso tipo (80 m²) | +29.728 € |
| Baleares | 5.069 €/m² |
| Madrid | 6.063 €/m² |
| Barcelona | 5.151 €/m² |
| Donostia | 6.874 €/m² |
¿Qué comunidades han liderado las subidas?
Comunitat Valenciana (+25,3 %), Región de Murcia (+24,9 %) y Canarias (+22,5 %).
¿Qué riesgo implica esta revalorización tan rápida?
Que amplía la brecha de acceso y favorece la concentración de la inversión en zonas de alto dinamismo, dejando atrás territorios con menor atractivo económico.
El precio de la vivienda de segunda mano marca récords históricos y encarece el acceso en casi todo el país.
Transformaciones clave del mercado residencial español
El mercado residencial español está atravesando una transformación estructural marcada por la brecha entre una demanda creciente y una oferta insuficiente. El acceso a la propiedad se ha reducido drásticamente entre los jóvenes: solo el 28 % de los menores de 30 años son propietarios frente al 90 % de los mayores de 65, reflejando una fractura generacional sin precedentes.
El envejecimiento de la población es otro factor decisivo: para 2025, el 40 % de los ciudadanos tendrá más de 50 años, lo que impulsa nuevas tipologías como senior living o cohousing y obliga a replantear el diseño y la ubicación de las viviendas. Paralelamente, la presión sobre el alquiler tradicional es cada vez mayor, superando el 50 % del salario bruto en la mayoría de capitales y desplazando a muchos hacia el alquiler de habitaciones como única alternativa.
En este contexto, las políticas de vivienda deben ir más allá de construir más unidades: se trata de construir mejor, con criterios de accesibilidad, sostenibilidad y diversidad tipológica. El crecimiento de precios —con la vivienda nueva alcanzando los 3.151 €/m² en junio y previsión de superar los 3.290 €/m² a final de año— y el aumento de las compraventas (+15 %) y del crédito hipotecario (+18 %) evidencian un ciclo expansivo que, sin medidas correctivas, puede profundizar las desigualdades territoriales y socioeconómicas.
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Acceso a la propiedad menores de 30 años | 28 % |
| Acceso a la propiedad mayores de 65 años | 90 % |
| Población > 50 años en 2025 | 40 % |
| Esfuerzo salarial alquiler promedio nacional | 52,61 % |
| Precio medio vivienda nueva (jun 2025) | 3.151 €/m² |
| Previsión fin de 2025 | 3.290 €/m² (+8,7 %) |
¿Qué cambios están impulsando el envejecimiento de la población?
Mayor demanda de viviendas accesibles, conectadas a servicios básicos y con tipologías adaptadas como senior living y cohousing.
¿Por qué crece la presión sobre el alquiler?
Por el estancamiento salarial, la escasez de oferta y la demanda constante en los grandes núcleos urbanos.
El envejecimiento, la presión del alquiler y la brecha generacional están reconfigurando el mercado residencial español.
Grandes desequilibrios en oferta y demanda marcan el mercado inmobiliario español
El mercado inmobiliario español atraviesa un ciclo expansivo con una demanda elevada en todas las comunidades autónomas, pero con una oferta insuficiente que acentúa la presión sobre precios tanto en compraventa como en alquiler. Según Fotocasa Research, regiones como Madrid, Comunidad Valenciana, Cataluña o Canarias muestran desajustes significativos, con diferencias extremas entre la proporción de quienes desean adquirir o alquilar y la de quienes realmente ponen vivienda en el mercado.
En Madrid, un 18 % de los ciudadanos quiere comprar, pero solo un 3 % ha ofertado vivienda en los últimos doce meses. En la Comunidad Valenciana, el desequilibrio es más acusado en el alquiler: un 11 % demanda vivienda, mientras la oferta cae al 3 %. Cataluña desplaza su interés hacia la compraventa, Canarias en sentido inverso, Baleares muestra síntomas de saturación y en Andalucía la oferta de compra se ha reducido a la mitad en tres años.
Estos desequilibrios prolongados generan subidas de precios de hasta un 15 % anual en algunos mercados y dificultan el acceso a la vivienda, especialmente para los colectivos más vulnerables. La diversidad de situaciones territoriales subraya la necesidad de políticas adaptadas a cada contexto regional, combinando incentivos a la oferta, regulación del alquiler y medidas de acceso para primera vivienda.
| Región | Demanda compra | Oferta compra | Demanda alquiler | Oferta alquiler |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | 18 % | 3 % | 12 % | 4 % |
| Comunidad Valenciana | 12 % | 4 % | 11 % | 3 % |
| Cataluña | 14 % | 3 % | 12 % | 3 % |
| Canarias | 14 % | 2 % | 15 % | 3 % |
| Baleares | 15 % | 3 % | 12 % | 6 % |
| Andalucía | 13 % | 3 % | 12 % | 3 % |
¿Cuál es el principal riesgo de estos desequilibrios?
Que mantengan la presión sobre los precios y agraven la exclusión residencial en las zonas más tensionadas.
¿Por qué varían tanto las cifras por región?
Por factores socioeconómicos, migratorios y de disponibilidad de suelo que condicionan tanto la oferta como la demanda local.
El desajuste entre oferta y demanda se consolida como el mayor desafío para la estabilidad del mercado inmobiliario en España.
El mercado inmobiliario español encara la segunda mitad de 2025 en un escenario de cifras históricas y tensiones estructurales. Las compraventas baten récords y la vivienda de segunda mano se revaloriza a un ritmo sin precedentes, mientras la oferta sigue sin responder al impulso de la demanda. Factores como la bajada de tipos, la rentabilidad del alquiler y la vivienda como activo refugio alimentan un ciclo expansivo que beneficia a inversores y compradores solventes, pero que excluye progresivamente a jóvenes y hogares con menor capacidad adquisitiva.
Las propuestas para reinvertir la recaudación fiscal en políticas de vivienda, junto con una planificación territorial que tenga en cuenta las particularidades de cada comunidad, se perfilan como herramientas clave para moderar los desequilibrios. Sin una estrategia que combine incentivos a la oferta, regulación eficaz y soluciones habitacionales adaptadas, el riesgo es consolidar una brecha cada vez mayor en el acceso a la vivienda.
El reto de los próximos meses no será solo mantener el dinamismo del sector, sino transformarlo en un motor equilibrado y sostenible, capaz de garantizar que la vivienda deje de ser un factor de desigualdad para convertirse en un pilar de cohesión social y económica.
