Hace algo más de tres años que la Ley de Vivienda entró en vigor y, aunque el debate sigue tan encendido como el primer día, creo que ya tenemos suficiente recorrido para mirar los datos con cierta calma y sacar algunas conclusiones. Desde Spotahome, donde cada trimestre analizamos miles de contratos reales de alquiler en más de cien ciudades europeas, hemos tenido la oportunidad de ver cómo reaccionan mercados muy distintos a regulaciones parecidas, y esa perspectiva nos permite entender mejor qué está pasando realmente en cada mercado.
Si echamos un vistazo a los factores que están detrás de la subida del alquiler en España, la fotografía es bastante clara. Cada vez más personas tienen que vivir de alquiler porque no pueden afrontar la compra de una vivienda, a lo que se suma una demanda creciente que quiere instalarse en las capitales. Por el lado de la oferta, llevamos años construyendo por debajo de lo que el país necesita, hasta el punto de que Tinsa cifraba en más de 700.000 las viviendas que faltan. Y a todo ello hay que añadir un tercer factor que a menudo se pasa por alto: muchos propietarios que podrían alquilar su vivienda perciben inseguridad jurídica y las sacan del mercado. Con menos casas disponibles y más gente buscándolas, es difícil que los precios hagan otra cosa que subir.
Es cierto que la ley nace de una intención legítima, la de que el inquilino pueda pagar un alquiler razonable, y nadie en el sector discute ese objetivo. Sin embargo, cuando el peso de hacer asequible el alquiler recae íntegramente sobre el propietario, lo que observamos es que éste acaba subiendo el precio de entrada para que le compense, o directamente, retira la vivienda del alquiler. En Spotahome vemos a diario que los propietarios se fijan cada vez más en qué ciudades y qué tipo de contrato les dan más tranquilidad a la hora de alquilar su casa, y en función de eso eligen ciudad, modalidad (por habitaciones o piso completo) y perfil de inquilino. Cuanto más cambia la normativa, y en los últimos meses ha cambiado bastante, más selectivos se vuelven.
Ahora bien, esa misma incertidumbre está acelerando algo que llevamos años defendiendo: la digitalización del alquiler. El propietario que hoy pone su vivienda en el mercado necesita cada vez más plataformas como Spotahome, que le ofrecen lo que la norma por sí sola no puede garantizarle, como la verificación de la identidad y los ingresos del inquilino antes de firmar, contratos digitales, protección frente a impagos y daños. Atrás quedan los tiempos de alquilar a ciegas confiando en una nómina fotocopiada. El alquiler cien por cien digital ha dejado de ser un proyecto para convertirse en la respuesta natural de mucha gente a un entorno que percibe como inestable.
Desde Spotahome siempre hemos creído que el camino no pasa por regular el precio de la escasez sino por corregirla, y por eso pensamos que las reglas del juego deberían apostar con mucha más decisión por ampliar la oferta: construir más vivienda, dar estabilidad normativa a quien alquila y ofrecer al propietario seguridad en lugar de trasladarle el coste. Medidas como los avales públicos frente a impagos o los incentivos directos a quien pone su vivienda en el mercado van en esa línea, pero siguen siendo la excepción. La tecnología ya ha hecho buena parte de su trabajo y alquilar con garantías es hoy más sencillo que nunca; lo que falta es que la regulación acompañe con la misma ambición.
