Europa atrae más inversión transfronteriza que ningún otro mercado inmobiliario global, según el análisis realizado por la consultora internacional Savills. En total, los mercados europeos levantaron capital por valor de 183 mil millones de dólares en 2015, el 63% de los cuales fue de procedencia extranjera.
Con ocho de cada 18 transacciones inmobiliarias correspondientes a capital cross-border, la zona demuestra ser significativamente más atractiva para los inversores internacionales que otros mercados, en los que la relación es de una de cada diez operaciones realizadas con capital de procedencia internacional. El capital proveniente de América del Norte fue el más activo en Europa, con 75 mil millones de dólares en 2015, por delante de la inversión doméstica y asiática, con 68 mil millones y 24 mil millones de dólares respectivamente.
Luis Espadas, director de Capital Markets en Savills España, explica que «para los inversores core, hay una serie de ciudades capitales y ciudades de entrada en la región, como Londres, París y las cinco grandes ciudades alemanas, que ofrecen variedad y cantidad en cuanto a propiedades con calidad para asegurar la rentabilidad. Para los compradores, en particular los fondos estadounidenses, todavía hay oportunidades a las que aportar valor añadido en lugares como España, Grecia e Italia. Es más, en España, muchos de los inversores que compraron en la etapa baja del ciclo están ahora en posición vendedora gracias a la compresión de yields y la presión inversora.»
Savills señala que existe además un flujo de capital adicional procedente de una serie de firmas de inversión norteamericanas tradicionalmente centradas en el mercado value add, que ahora han levantado nuevos fondos con un menor costo de capital y, como consecuencia, también están buscando activos core en Europa.
La firma destaca que los inversores norteamericanos, en general, tienen mayor tendencia al apalancamiento, con una media del 64 %, en comparación con los compradores asiáticos, cuyo ratio de apalancamiento es del 53 %, y los europeos, que se sitúan en un 59 %.
Según explica Rasheed Hassan, director de inversión transfronteriza en Savills, «a medida que la inversión asiática comenzaba a aumentar en Europa, en particular por parte de fondos de pensiones, fondos estatales y compañías de seguros, existía preocupación por que pudiera provocar una menor liquidez en algunos mercados europeos, ya que los inversores asiáticos suelen tener horizontes de inversión mucho más largos y realizan operaciones con menor necesidad de financiación que los norteamericanos o los europeos, o compran en efectivo. Sin embargo, hemos visto cada vez más casos de transacciones por parte de este tipo de inversores. En comparación, los fondos norteamericanos son inversores más atentos a los ciclos económicos. Sus periodos de tenencia de los activos son más cortos debido a su altos niveles de apalancamiento, por lo que el elevado coste de su deuda les mueve a desinvertir más rápido para así poder mejorar su retornos, lo que aporta mayor actividad transaccional al mercado europeo.»
Yolande Barnes, directora de análisis global en Savills, añade que «Europa es un auténtico mercado global, con entrada significativa de inversiones de todas partes, pero en particular de América del Norte. Sin embargo, mientras que la actividad transaccional se ha centrado hasta la fecha en las principales ciudades europeas, prevemos un nivel menor de actividad en estas localizaciones en los próximos cinco años en favor de mercados secundarios.»
Savills señala como potenciales oportunidades de inversión en Europa aquellas que emergen como solución a los cambios demográficos y macroeconómicos a largo plazo, como residencias para personas mayores en países ricos con poblaciones que envejecen, como Francia, Alemania, o el desarrollo de micro-apartamentos en ciudades que experimentan una rápida urbanización con aumento de hogares unipersonales tanto en grandes ciudades como Londres, París, Berlín o Madrid, como en aquellas que se están posicionadno como hubs tecnológicos, como Dublín, Barcelona o Estocolmo. Además, la firma señala las oficinas prime verdes, particularmente aquellas que ofrecen espacios flexibles, sostenibles y alineados con los valores de los usuarios en cuanto a responsabilidad social de las empresas, en ciudades como Madrid, Barcelona, Londres o Varsovia.
