La Ley de Vivienda estableció unos límites a la actualización de las rentas de alquiler de un 2% en 2023 y un 3% en 2024. Estos porcentajes podría ser acumulativos en caso de no haberse aplicado la subida del año pasado, alcanzando el 5%, pero no se aplicarán con carácter retroactivo.
Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona, recuerda que “el propietario está obligado a notificar al inquilino la subida con 30 días de antelación”. La abogada aconseja que “el esfuerzo financiero del alquiler y otros gastos adicionales como los suministros no supere el 30% de los ingresos”.
El precio del alquiler está poniendo en serios aprietos a buena parte de la población. Los últimos datos publicados por los portales inmobiliarios sitúan la subida interanual de enero entre un 7,78% y un 10,8%, con un precio medio por metro cuadrado que va de los 11,21 a los 12,4 euros. Estas subidas están lejos de las que, en teoría, deben aplicarse según la Ley de Vivienda, que impuso un límite máximo del 2% en 2023 y del 3% en 2024 para, a partir de 2025, regirse por un nuevo índice de referencia creado a tal efecto.
Algunos inquilinos se están encontrando con la desagradable sorpresa de que su casero quiere subirles la renta un 5%: el 2% correspondiente al año pasado y el 3% del año en curso. Esta maniobra es perfectamente válida, pero en ningún caso retroactiva. Tal y como indica Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona, “el arrendador solo puede cobrar el importe resultante de la actualización a partir de haberle comunicado la subida al arrendatario, que se hará con 30 días de antelación”.
Capacidad financiera
Goenaga aconseja a los inquilinos ser plenamente conscientes de su situación económica: “El esfuerzo financiero del alquiler y otros gastos adicionales como los suministros no debe superar el 30% de los ingresos”. Respetando este porcentaje, según la letrada, “nos aseguraremos de que no tendremos dificultades para cumplir con nuestra obligación de pago”. De hecho, se trata del límite que aplica la Ley de Vivienda para determinar las zonas tensionadas.
Puede darse el caso de que, tras analizar la solvencia del inquilino y comprobarse que la renta no compromete más del 30% de sus ingresos, su perfil financiero cambie y el margen aumente. “El propietario sería completamente desconocedor de esta circunstancia, a no ser que haya un seguro de impago en vigor que, para actualizarse, necesita consultar la situación económica del inquilino cada año, lo que podría llevar a la aseguradora a no renovar la póliza”, indica Goenaga.
Fraude de ley
“El desequilibrio entre oferta y demanda eleva las rentas”, indica la experta, refiriéndose al paso atrás que han dado muchos propietarios, retirando sus pisos del alquiler residencial y llevándolos al de temporada. “Nos estamos encontrando con alquileres que, sobre el papel, tienen una duración inferior a 12 meses y, por tanto, no se rigen por la LAU, pero a efectos prácticos, constituyen la vivienda habitual del inquilino”.
La portavoz de Círculo Legal Barcelona explica que este “camuflaje” es completamente ilegal: “El propietario sale ganando porque no se expone a prórrogas obligatorias, así que, una vez finalizado el plazo del contrato, puede volver a alquiler el piso por la renta que desee, esquivando la normativa”, señala.
