Los principales agentes del sector inmobiliario y asegurador coinciden en que no existe el riesgo cero en una inversión, pero sí herramientas eficaces para anticiparlo y minimizarlo. La jornada “El camino seguro en la inversión inmobiliaria”, organizada por Grupo Tecnitasa, AECCTI y AON, ha puesto sobre la mesa la necesidad de productos de seguros adaptados a activos emergentes como centros de datos, flex living o coliving, donde los riesgos difieren de los modelos residenciales tradicionales.
Los expertos han subrayado que el seguro debe partir de una necesidad real, no de una obligación, y que debe acompañar al inversor desde la concepción del proyecto. En un contexto donde la industrialización de la construcción gana terreno y el perfil del inversor se diversifica, es crucial contar con soluciones que integren prevención, control técnico, gestión de ciclo de vida y flexibilidad normativa. El sector reclama innovación y colaboración para blindar las operaciones inmobiliarias del futuro.
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Los inversores inmobiliarios piden al sector asegurador más proactividad para generar productos adaptados a las nuevas necesidades del mercado. Se trata de atender a las nuevas inversiones que existe en la actualidad, donde se ha producido cambios importantes como la industrialización o el interés por activos especiales como centros de datos, flex living, coliving, etc.
Los principales actores del sector inmobiliario y asegurador español se han reunido hoy para analizar los riesgos en la inversión inmobiliaria desde ambas perspectivas La jornada profesional “El camino seguro en la inversión inmobiliaria”, celebrada hoy en Madrid, ha sido organizada por Grupo Tecnitasa, Controlia, AECCTI y AON en colaboración con Asprima.
Carolina Roca, presidenta de Asprima, y Manuel Miranda Cadórniga, presidente de AECCTI, han presentado este evento, en el que profesionales de los sectores inversor y asegurador han abordado los distintos riesgos que deben tenerse en cuenta en el desarrollo y compra de inmuebles y han explorado las opciones disponibles que permitan cubrirlos adecuadamente para proteger la inversión. Sin duda, dos voces de referencia en el sector para inaugurar una jornada que une visión institucional, técnica y empresarial.
Además, Fernando Rodríguez, profesor y miembro de la Junta Directiva de AECCTI, ha explicado cómo alinear los intereses de los inversores y del sector asegurador con un enfoque técnico y estratégico sobre cómo mejorar la colaboración entre quienes construyen y quienes protegen la inversión. Afirma que “el riesgo evoluciona mucho más de lo que avanzamos nosotros. El riesgo cero no existe y hay que saber usarlo por el bien de todos. El inversor debe intentar prever lo que va a ocurrir. La solución es una mezcla de prevención, supervisión, control y seguro”.
Transferencia del riesgo y soluciones en el ciclo de la operación
La primera mesa redonda, moderada por Héctor Sánchez Flores (director de Edificación e Ingeniería de Caser), ha tratado la visión del sector asegurador. Un panel clave para entender cómo este sector más el financiero y técnico abordan hoy la gestión del riesgo inmobiliario, desde el diseño hasta la operación del activo.
Desde el punto de vista del sector asegurador, Begoña Muñoz, directora de Real Estate e instituciones financieras de AON, señala que “el sector inmobiliario es muy dinámico, estamos viendo cómo crecen activos como la logística o los data centers, pero seguimos con un problema importante de suelo residencial”. Y añade: “La rehabilitación está modernizando los activos inmobiliarios con mejores materiales y la posibilidad de activar una industria nueva con vías de desarrollo con más puestos de trabajo. Es un motor para el Real Estate”.
Por su parte, Miguel Rodríguez-Viña, director del área de Innovación y Nuevos Proyectos del Grupo Tecnitasa y director general de Controlia, ha declarado en esta mesa que “el espíritu de la Ley de Ordenación de la Edificación, que sigue vigente, es proteger. Hoy, con nuevos modelos como el flex living o el coliving, su aplicación es más necesaria que nunca”.
Rodríguez-Viña explica que “el seguro debe surgir de una necesidad, no de una obligación. Los inversores que apuestan por proyectos a largo plazo tienen dudas legítimas. Nuestro papel es acompañarlos en ese camino”. Además, añade que uno de los grandes retos es la industrialización, que “puede ayudar a incrementar la producción de vivienda, pero requiere que promotores estimen bien sus nuevos riesgos: transporte, montaje, ejecución.
El consumidor final ya está más concienciado con la vivienda industrializada. Ahora toca plantear un marco más flexible que permita financiarla mejor y mitigar los riesgos asociados”.
“La industrialización no es solo una vía para aumentar la producción de vivienda. También mejora la eficiencia y favorece la sostenibilidad. Pero requiere estimar bien nuevos riesgos y un marco financiero más flexible”, señala Rodríguez-Viña.
Por otro lado, Javier Ricote, director gerente de Real Estate de CaixaBank, indica que deben estructurar las operaciones a largo plazo. “Analizamos riesgos de construcción, legales, de mercado, competencia o gestión… y los defendemos ante el comité de riesgos con un planteamiento sólido”.
Además, Rafael Candela, experto en suscripción
de Construcción y Montaje de Mapfre Global Risks, declara que “la obligación de asegurar no depende tanto de la propiedad como del uso del activo. El seguro debe adaptarse a la función que cumple el edificio, no solo a su titularidad.” Desde Mapfre, “tenemos un papel claro: convertir el riesgo en una prima. Estamos abiertos a nuevos retos: proponednos casos, planteadnos situaciones adaptadas a las necesidades actuales. Los seguros estamos para ayudar”.
Inquietudes, necesidades y experiencias en todo el proceso de inversión inmobiliaria
La segunda mesa redonda, moderada por Jorge Ginés (director general de Asprima), ha tratado la visión del inversor. En ella se ha compartido las inquietudes, experiencias y necesidades en el proceso inversor.
Desde el punto de vista del inversor, Gaspar González, director de Inversiones de Dazia Capital, indica que ellos se centran en zonas con alta liquidez y vehículos específicos como el programa Flexurbano. “No buscamos rigidez en los business plan. Identificamos los riesgos de ubicación y producto antes incluso de la compra. Así damos tranquilidad a nuestros coinversores”.
Según Teresa Marzo, CEO de Elix, “el riesgo cero no existe. Lo que hacemos es acotarlo, entender su impacto y gestionarlo. Para eso, necesitamos conocer el mercado, el momento del ciclo y cómo está evolucionando la sociedad”.
“Ahora se construye para alquilar. Eso requiere gestores profesionales que ayuden a mitigar los riesgos de explotación del activo. No se pueden cambiar las reglas del juego a mitad de la partida. La Ley de Vivienda tiene un efecto brutal en las inversiones. No puede ser un arma política”, subraya Marzo.
Además, Juan Manuel Borrás, director de Operaciones de Culmia, señala que “la calidad técnica, del proyecto y de la información es clave para mitigar riesgos. Si no se hace bien desde el principio, los sobrecostes llegan durante la obra. La construcción industrializada solo se puede hacer de forma colaborativa. Reduce riesgos, sí, pero también requiere tomar decisiones muy rápidas si algo falla”.
Por su parte, Gonzalo Kindelán, Senior Director Desing & Build de CBRE Project Management, explica que “el post-obra no es más que la consecuencia de cómo se han gestionado los riesgos desde el inicio. Subidas de precios imprevistas afectan al precio, al plazo y a la calidad. Hemos visto obras que han apurado calidades para evitar sobrecostes. Y eso trae reclamaciones”.
“Los riesgos postventa se definen desde el minuto cero. Aseguradoras y promotores deberíamos trabajar más en conjunto: prevenir desde el origen”.
Ha concluido que “el sector asegurador debe innovar en la búsqueda de un único producto asegurador que aúne seguro, mantenimiento y operación”.
