Madrid. En nuestro artículo anterior (Los ‘edificios zombie’, una incógnita para el mercado inmobiliario) comentábamos que la banca en su conjunto está acumulando una enorme cantidad de inmuebles (edificios y suelos) que no está sacando al mercado al no estar en disposición de asumir pérdidas más allá de lo que les obligan las provisiones del Banco de España. Decíamos también que esa bolsa ingente de inmuebles está rebosante de “muertos vivientes”, edificios que ni están habitados, ni se venden ni se construyen, ni se rematan, ni se terminan, ni son demolidos….Los llamamos “zombies” por evocarnos a los personajes de cómics y películas de terror.
¿Qué puede hacer la banca con los inmuebles-zombie?
No parece razonable pensar que los precios vuelvan a subir en un plazo corto por lo que mantener estos activos en su poder no solucionará el problema de la banca.
Creemos que la banca debe actuar dependiendo del activo que se trate de alguna de las siguientes maneras:
En los inmuebles a medio terminar no queda más remedio que finalizarlos por varias razones: porque a estas entidades les supone un grave problema de responsabilidad en caso de accidente, porque se deterioran con rapidez y porque así no tienen ninguna salida al mercado
En el suelo sin desarrollar está claro que interesa conseguir la calificación del urbanistica para darle valor, mejorar sus tasaciones y abaratar la dotación. Además nadie lo va a comprar sin desarrollar o lo va a hacer a un precio ínfimo lo que significaría más pérdidas al propietario. Quizá urbanizarlo no sea tan interesante para la banca ya que supondría aportar unos fondos que están muy dosificados y aumentaría su participación en el sector lo cual es una penalización. Además, al final se encontrarían con un suelo con el que no sabrían qué hacer.
Desde Grupo MAIN apostamos por la creación de cooperativas de viviendas o comunidades de propietarios que promuevan los suelos a la vez que se desarrollan urbanísticamente. Estas cooperativas o comunidades deberían constituirse durante el desarrollo de la tramitación y urbanización de los terrenos. Con esta forma de autopromoción, la banca daría salida a sus activos a la vez que podría regresar a su tradicional negocio de financiación.
En el suelo urbano consolidado no creemos que la banca vaya a tomar una decisión inmediata. Su intención sería venderlo, pero ¿a quién? y ¿por qué precio? Por debajo de las dotaciones es muy complicado ya que generaría más pérdidas. Las opciones para la banca serán: esperar a una posible evolución al alza del mercado como ha sucedido en otras crisis anteriores, o bien comercializar el suelo a precios de mercado (asumiendo pérdidas) cuando lleguen los nuevos, (y previsibles), aumentos de dotaciones ordenados por el Banco de España.
En cuanto a las viviendas terminadas o que tengan previstas finalizar en los próximos meses, preferirán esperar para no tener que hacer descuentos que les supongan pérdidas.
La otra opción más imaginativa sería el alquiler para dar rentabilidad a los inmuebles mientras se recupera el sector. La organización de las bolsas de inmuebles en alquiler debe implementarse con gestión externa porque a las entidades financieras les resultará complicado poner en marcha una estructura para gestionarlos.
En el alquiler la banca puede aprovecharse de una doble ventaja; por un lado da salida a su stock de viviendas poniéndolo en rentabilidad y por otro lado puede potenciar sus productos financieros de planes de pensiones o vender los inmuebles a los fondos de pensiones o de inversión.
Por José Parra-Moreno
Arquitecto Superior y Director General de GRUPO MAIN
