Madrid. Actualmente, la estadística es utilizada para justificar aquello sobre lo que se quiere influir, incluido, el mercado inmobiliario. De un tiempo a esta parte proliferan las estadísticas que, pasadas por un buen titular, pueden conseguir que los lectores cambiemos o reafirmemos nuestra opinión, usando como argumento el propio titular, tamizado por nuestros intereses.
Titulares como los que hemos leído en 2010 donde se decía que la vivienda había sufrido una bajada de precio del 0,1%- lo que demuestra una precisión casi imposible en un mercado tan opaco y segmentado como el inmobiliario-, u otros donde se hablaba, por ejemplo, de subidas o bajadas de precios del 20% en las viviendas, no son sino el titular fácil de los informes inmobiliarios de una u otra empresa. Una frase que no resume, ni mucho menos, la realidad. Por ello, me permitiré el lujo de hablar hoy de datos y estadísticas, de forma fría. Analizando subidas y bajadas y, sobre todo, qué significan.
Cuando se produjo una subida de precios del 20%, todos entendíamos que el precio había pasado de ser un 100% a un 120%. Esto parece muy claro. Ahora se habla de bajadas máximas de un 20% y todos entendemos que de un 120% se ha vuelto al 100%, pero esto no es así, la bajada de precio del 20% sobre el 120% previo, es del 24%, es decir, se pasa al 96%, no al 100%. Podemos decir entonces que subidas de precio del 20% se neutralizarían con bajadas menores en porcentaje y, así, sucesivamente.
Para explicarlo mejor, me valdré de las siguientes tablas:
En la primera comprobamos cómo una subida nominal de los precios, que es la suma de las subidas anuales detectadas en el mercado, es un 1% inferior a la subida real desde los precios más bajos en el año 1. En la segunda, una bajada nominal de los precios, calculada de forma igual, es un 8% inferior a la bajada real desde los precios más altos del año 1.
En esta tercera tabla se analiza cómo deberían evolucionar las bajadas de precios para volver al precio del año 1, es decir, para neutralizar las subidas y podemos observar que para que los precios vuelvan a ser los mismos después de una subida del 36%, NO HAN DE BAJAR UN 36%, si no un 29%.
De esta manera comprobamos cómo, al no explicarse bien las estadísticas se incurre en errores que manipulan la percepción sobre el mercado.
Por otro lado, es necesario tener en cuenta la segmentación de los mercados inmobiliarios, pues no existe “el mercado inmobiliario”, si no muchos mercados inmobiliarios, tanto por usos como por localizaciones. Por ejemplo, si agrupamos las estadísticas de precios de Madrid de forma unificada diciendo que ha bajado el precio un 20%, nos volvemos a equivocar, pues la verdad es que el mercado del Ensanche de Vallecas ha caído un 30% y el de Chamartín, por ejemplo, un 10%.
Esta costumbre de universalizar los datos y aplicarlos a todos los mercados y viviendas están haciendo, por ejemplo, que el comprador exija un 50% de descuento (por sobreestimación) en todas las viviendas de todos los mercados sin considerar más atributos, con lo que se bloquean las posibles intenciones de compra al sentirse defraudados por bajadas que, sin tener datos contrastados y reales, se consideran insuficientes, basándose en principios como que “en el periódico pone que han bajado un 40%”.
De esta forma nos encontramos en un mercado parado porque, por un lado las empresas promotoras tienen un límite en los descuentos por la carga que supone tener un producto terminado y, por otro, el comprador se siente frustrado porque le han “engañado” con estadísticas mal explicadas y peor tituladas.
Para terminar, sólo indicar que los estudios de mercado inmobiliario basados en estadísticas deberían cumplir, al menos, los siguientes requisitos; estar segmentadas geográficamente, diferenciar las fuentes de las mismas y estar acompañados por un riguroso análisis de la evolución.
