El número de hipotecas y compras de vivienda ha alcanzado cifras que no se veían desde los años del boom inmobiliario. Con más de 183.000 operaciones en solo tres meses y un fuerte crecimiento de la financiación, muchos se preguntan si estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria. Sin embargo, los datos actuales muestran diferencias clave respecto a la crisis de 2008: menor exposición al riesgo, mayor tiempo medio de posesión de la vivienda y menos visados de obra nueva. Según el analista Miquel Riera, el problema no es la especulación, sino la escasa oferta estructural frente a una demanda creciente.
La proporción de hipotecas que superan el 80 % de financiación se mantiene baja y el esfuerzo salarial medio también ha descendido, lo que refuerza la tesis de un mercado más equilibrado. Aun así, el precio de la vivienda ha alcanzado máximos históricos, impulsado por la falta de oferta. Algunas fuentes, como el informe de Funcas sobre el mercado inmobiliario, insisten en que será necesario reforzar el parque público de viviendas y contener los precios del suelo para evitar tensiones mayores en el sistema.
Preguntas clave sobre hipotecas y posible burbuja inmobiliaria
¿Es comparable el momento actual con la burbuja de 2008?
No del todo. Aunque los precios han subido, no hay tanta especulación ni hipotecas de alto riesgo.
¿Qué papel juega la escasa oferta de vivienda?
Es uno de los principales factores del aumento de precios, según expertos y estudios como el de Funcas.
¿Subirán más los precios en los próximos años?
BBVA Research prevé un aumento de entre el 5 % y el 7 % en 2025 y otro moderado en 2026.
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Tendencias que marcan el nuevo ciclo hipotecario
El mercado inmobiliario está al rojo vivo. Según los últimos datos aportados por el Instituto Nacional de Estadística, durante el primer trimestre de 2025 se registraron 183.140 compras de vivienda y 119.973 nuevas hipotecas sobre esta clase de inmuebles; unas cifras que no se veían en España desde los años 2007 y 2011; respectivamente. Y alcanzar esos niveles ha encendido las alarmas de no pocos potenciales adquirentes, que se preguntan si nos encontramos, de nuevo, inmersos en una burbuja parecida a la que estalló en 2008.
El analista hipotecario del comparador financiero HelpMyCash.com, Miquel Riera, afirma que “sí existe un boom inmobiliario, como indican los incrementos en compras e hipotecas formalizadas y el importante aumento del precio de la vivienda en venta”. Ahora bien, para este experto, “los datos sugieren que no nos encontramos todavía en una situación como la vivida durante la burbuja de principios de los años 2000”.
Sin los excesos de principios de los 2000
Según Riera, entre los años 2003 y 2008 se dieron varios factores que hincharon una enorme burbuja inmobiliaria en España, como la concesión descontrolada de hipotecas con demasiado riesgo de impago, la construcción excesiva de viviendas sin demanda real y la especulación con este bien por parte de empresas y particulares. El desenlace es de sobra conocido: en 2008 se pinchó la burbuja y comenzó una gravísima crisis económica y financiera.
A toro pasado, las cifras de esa época permiten hacerse una idea de cuál era la magnitud del desastre que se avecinaba. En el primer trimestre de 2007, según el Banco de España, el 15,7% de las hipotecas concedidas cubrían más de un 80% del valor de las viviendas financiadas (algunas entidades incluso financiaban más del 100% de la adquisición). Y los compradores dedicaban una media del 45,18% de su salario al pago de las cuotas mensuales, según el Colegio de Registradores de España; muy por encima del 35% recomendado.
Además, se construía mucho y se compraban y vendían las viviendas muy rápido para especular: en 2007 se concedieron 135.659 visados de dirección de obra nueva, según el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, y los propietarios que transmitían sus inmuebles residenciales solo habían habitado en ellos durante una media de unos siete años, según el Colegio de Registradores de España.
El analista hipotecario de HelpMyCash, Miquel Riera, explica que los datos más recientes se quedan lejos aún de los registrados durante la burbuja. Así, en el primer trimestre de 2025, el porcentaje de hipotecas con una financiación superior al 80% fue del 10,9%, mientras que el esfuerzo medio para pagar las cuotas fue del 32,4%. Asimismo, en 2024 (el último período disponible) se concedieron 30.610 visados de dirección de obra nueva y el tiempo medio de posesión de las viviendas transmitidas fue de casi 18 años.
Aumento de precios por la falta de oferta
Ahora bien, el precio de las viviendas en venta sí ha alcanzado un nivel parecido al de la burbuja inmobiliaria de principios de los años 2000. Según el Colegio General del Notariado, el coste por metro cuadrado de las viviendas adquiridas durante el cuarto trimestre de 2024 fue de 1.807,85 euros (+9,3% anual); el mayor valor desde el mismo período de 2007.
Sin embargo, Riera cree que las razones que explican el incremento reciente de los precios de la vivienda son distintas de las que generaron la burbuja inmobiliaria previa a la crisis de 2008. “A principios de los 2000”, explica el experto, “el precio se disparó por la especulación, la construcción descontrolada y la concesión desmedida de hipotecas”. “Ahora, en cambio, el coste de acceder a un hogar es cada vez más elevado porque la oferta de inmuebles no cubre la demanda”, remata.
Las soluciones llegan tarde y serán lentas
Desde HelpMyCash, por lo tanto, consideran que la solución para facilitar el acceso a la vivienda en propiedad pasa por aumentar la oferta. Según su analista hipotecario, “es necesario construir más, pero eso no resolverá el problema por sí solo, ya que el precio de los inmuebles nuevos suele ser más alto que el de los de segunda mano”. Por ello, Riera considera que “también hay que aumentar el parque de viviendas de protección oficial, cuyo coste sí se puede limitar legalmente”.
En ese sentido, el experto del comparador celebra que las administraciones públicas empiecen a tomar medidas para aumentar la oferta de viviendas, aunque lamenta que “han actuado tarde y los efectos no se verán hasta dentro de un tiempo”. Lo mismo opinan los departamentos de análisis de bancos como Bankinter o BBVA, que prevén que el precio de la vivienda todavía crecerá entre un 5% y un 7% en 2025 y entre un 3% y un 5% en 2026.
