Madrid. El mercado hipotecario, identificado como detonante de la crisis, está siendo también uno de los más resentidos, debido a las dificultades de las entidades financieras para aumentar su capacidad de crédito y, sobre todo, por la dificultad para movilizar sus créditos a través de los mercados de capitales.
Así, según Ángel Mas, presidente de Genworth Financial Mortgage Insurance Europe, se da la paradoja de que, mientras las entidades tienen que gestionar un stock inmobiliario propio que supera los 60.000 millones de euros, gran parte de las 250.000 familias que se forman cada año en España tienen dificultades para adquirir su vivienda, aun cuando existe una demanda solvente.
Para Mas, la recuperación del sector pasa por una gestión adecuada de este stock inmobiliario. Sin embargo, el marco regulatorio actual condiciona esta gestión. Primero, el Banco de España presiona para una venta rápida de esas viviendas al penalizar a los bancos y cajas que mantienen grandes cantidades de activos inmobiliarios en sus balances durante periodos prolongados imponiendo reservas significativas y crecientes que consumen sus escasos recursos de capital.
Y, en segundo lugar, este stock de viviendas solo puede ser vendido con préstamos de alto LTV (relación préstamo-valor). Sin este tipo de préstamos no es posible acceder a la vivienda (sobre todo en el segmento de jóvenes) al carecer del ahorro necesario para ello.
Sin embargo, este tipo de créditos de alto LTV, aún cuando se dirijan a una población con capacidad de pago e historial crediticio, suponen mayor riesgo para las entidades. Por ello, a estas entidades se les exigen mayores consumos de capital y provisiones en estos préstamos.
Conseguir la estabilización y reactivación del mercado, no pasa por la adopción de medidas parciales y tácticas sino por la creación de un marco nuevo, estable, seguro y sostenible. Un marco que debe ser aplicable a corto plazo y alineado con prácticas internacionalmente reconocidas. Así, probablemente la característica más deseable de este nuevo entorno sea la prudencia, que debe basarse en el estricto seguimiento de las normas establecidas recientemente por el Banco de España, pero con la supervisión de terceras compañías que garanticen las potenciales pérdidas y, al jugarse su propio balance, aseguren su estricto cumplimiento.
Para premiar esa prudencia y facilitar el acceso al crédito de la demanda solvente, las entidades financieras deben contar con los adecuados incentivos económicos en términos de provisiones y capital, A este respecto, existen diferentes alternativas como el crédito fondiario en Italia, u otros, en los que el Estado participa a través de una garantía contingente y subsidiaria del riesgo sistémico.
