España vivió en 2025 el mayor traspaso de vivienda por herencia desde que hay registros: 208.227 operaciones, un 3,2% más que el año anterior y la cifra más alta de la serie que el INE arrancó en 2007. Es un movimiento silencioso, sin escaparate ni portal inmobiliario, pero que mueve cada año más de doscientos mil inmuebles de una generación a otra. Y que, en una parte nada menor de los casos, termina bloqueando esos activos durante años.
El sector observa el fenómeno desde la oferta: cuántas de esas viviendas acabarán en el mercado, en qué estado y a qué precio. Desde el asesoramiento jurídico y fiscal lo vemos desde el otro lado, y el diagnóstico es menos amable. Buena parte del patrimonio inmobiliario familiar español llega a la sucesión exactamente igual que se acumuló: sin estructura, sin documentar y sin haber tomado una sola decisión previa. El resultado no es un problema de impuestos. Es un problema de gobernanza del activo.
El proindiviso como destino por defecto
Cuando un patrimonio inmobiliario se transmite sin planificación, el desenlace habitual es la copropiedad. Tres hermanos que heredan cuatro inmuebles no reciben un inmueble y pico cada uno: reciben una cuota indivisa sobre los cuatro. A partir de ahí, cualquier decisión relevante —vender, reformar, alquilar, hipotecar— exige unanimidad o mayorías que rara vez existen cuando las circunstancias vitales de cada heredero divergen.
El activo entra entonces en una situación conocida: nadie puede venderlo solo, nadie quiere invertir en él, y el inmueble se degrada mientras sigue generando IBI, comunidad y otros costes de mantenimiento. En los peores casos se acaba en una acción de división de cosa común y en una subasta que liquida el patrimonio muy por debajo de su valor. El mercado recibe entonces un activo deteriorado que se vende con prisa. Ese es el nexo real entre el derecho sucesorio y la oferta inmobiliaria, y explica por qué una parte del stock heredado tarda años en aflorar.
La factura fiscal llega antes que la liquidez
A la parálisis se suma un problema de tesorería mal entendido. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones se autoliquida en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se solicita dentro de los cinco primeros. La plusvalía municipal corre en paralelo. Y la base imponible tampoco la fija libremente el heredero: desde 2022, el valor de referencia de Catastro constituye, con carácter general, la base imponible de los inmuebles a efectos del impuesto, salvo que el valor declarado sea superior. Si el contribuyente considera que ese valor excede el valor real del inmueble, puede discutirlo por las vías previstas legalmente.
La consecuencia práctica es que la familia debe pagar un impuesto calculado sobre un valor administrativo antes de haber convertido en dinero ningún activo. Cuando el patrimonio es mayoritariamente inmobiliario y hay poca liquidez, la venta apresurada de un inmueble para atender la liquidación deja de ser una opción y se convierte en una obligación. Se vende lo que se puede vender rápido, no lo que conviene vender.
Existen herramientas para evitarlo —aplazamientos, fraccionamientos, la reducción por empresa familiar cuando concurren sus requisitos, los pactos sucesorios en los territorios con derecho civil propio—, pero casi todas exigen haberlas preparado antes. Ninguna se improvisa en el sexto mes.
Ordenar la estructura, no solo el testamento
La conversación que rara vez se tiene a tiempo no es sobre el testamento, sino sobre la forma jurídica del patrimonio. Un conjunto de inmuebles en titularidad directa de una persona física y un mismo conjunto aportado a una sociedad patrimonial, o integrado en un grupo con una sociedad holding en la cabecera, se comportan de manera radicalmente distinta cuando llega el relevo generacional. En el segundo caso lo que se transmite son participaciones, divisibles, valorables y sujetas a unas reglas de gobierno pactadas de antemano. En el primero, se transmite un condominio.
Aquí conviene ser preciso, porque el terreno está lleno de atajos que salen caros. Una reestructuración empresarial —una aportación no dineraria, un canje de valores, una escisión que separe el patrimonio inmobiliario de la actividad operativa— puede acogerse al régimen de neutralidad fiscal, pero solo si responde a un motivo económico válido y no al mero propósito de obtener una ventaja tributaria. La Administración lleva años revisando estas operaciones con lupa, y la diferencia entre una reorganización defendible y una regularización con intereses y sanción está en el análisis previo y en la documentación, no en la escritura.
Lo mismo ocurre con la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y con la reducción del 95% en Sucesiones para la empresa familiar: en el caso del arrendamiento de inmuebles, exigen una ordenación real de medios que muchas estructuras creadas deprisa no llegan a acreditar. Constituir una sociedad no es, por sí solo, planificar.
Cuando la sucesión ya está abierta
Queda el escenario más frecuente: la familia que no llega a tiempo porque el fallecimiento ya se ha producido. Tampoco entonces todo está decidido. El modo en que se acepta la herencia —pura y simple o a beneficio de inventario—, cómo se valoran y adjudican los inmuebles en el cuaderno particional, si se compensan lotes en metálico para evitar el proindiviso, o si procede impugnar el valor de referencia cuando el inmueble no vale lo que dice Catastro, son decisiones que cambian materialmente el resultado económico. Y son decisiones con plazo: los seis meses corren desde el primer día.
En sucesiones con inmuebles de valor, varios herederos o un conflicto latente, la intervención temprana de abogados de herencias y sucesiones en Barcelona suele decidirse tarde, cuando las posiciones ya están tomadas y el margen de acuerdo se ha estrechado.
Un asunto de mercado, no solo de familia
Para el sector inmobiliario, todo esto no es un asunto doméstico ajeno. Doscientas mil viviendas heredadas al año son doscientas mil decisiones patrimoniales que determinan si un activo entra en el mercado en condiciones, se alquila, se rehabilita o se queda diez años bloqueado en un pleito entre hermanos. La planificación sucesoria es, en ese sentido, una política de oferta silenciosa.
El coste de no planificar rara vez aparece en una factura. Aparece en el activo que no se pudo vender cuando tocaba, en la reforma que nunca se hizo y en la relación familiar que no resistió el proceso. Ninguna de las tres se recupera después.
Nuria Zorrilla Díez — Abogada y socia fundadora de Raich & Vía Abogados y Economistas
Sobre la autora
Nuria Zorrilla Díez es abogada y socia fundadora de Raich & Vía Abogados y Economistas. Colegiada en el Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (ICAB) y asociada de la AEDAF, su práctica se centra en derecho mercantil y societario, operaciones societarias y reorganizaciones, empresa familiar y conflictos entre socios, derecho patrimonial e inmobiliario y planificación sucesoria. Licenciada en Derecho por la UNED y doctoranda en Derecho Financiero y Tributario por la Universidad de Barcelona, cuenta con postgrados en Derecho de Sociedades y Registro Mercantil, Derecho Inmobiliario y Urbanístico y Derecho Civil Catalán.
Perfil: raichvia.com/es/equipo/nuria-zorrilla-diez · LinkedIn: linkedin.com/in/nuria-zorrilla-diez
