El encarecimiento de los costes de construcción se ha consolidado como uno de los principales factores de presión en la viabilidad de las promociones residenciales en España. En el actual ciclo inmobiliario, marcado por la contención financiera y la exigencia de mayor control presupuestario, el peso de la edificación condiciona de forma directa las decisiones de promotores, inversores y entidades financieras.
En este contexto, herramientas como el project monitoring adquieren un papel central para garantizar la estabilidad económica de los proyectos, permitiendo un seguimiento técnico y administrativo riguroso del avance de las obras, el cumplimiento de plazos y la contención de desviaciones de costes, tal y como recoge el análisis de referencia sobre el servicio de project monitoring inmobiliario.
La combinación entre control técnico independiente y análisis estadístico del mercado ofrece una visión de conjunto que refuerza la toma de decisiones en un escenario donde la rentabilidad de las promociones depende cada vez más de la precisión en la gestión y del control exhaustivo de los riesgos asociados a la construcción.
Datos relevantes
Los costes de construcción de un edificio residencial plurifamiliar alcanzan una media de 1.428 €/m².
La construcción representa el 52,5% del coste total de una promoción residencial plurifamiliar.
El 87,72% de las promociones analizadas operan bajo el modelo convencional.
El 75,2% de los proyectos supervisados cumple los plazos previstos.
Casi la mitad de las promociones finaliza sin ningún desvío de costes.
¿Por qué el control de costes es clave en la promoción residencial?
El control de costes es determinante porque la construcción concentra más de la mitad de la inversión total en una promoción residencial. Cualquier desviación, por pequeña que sea, puede alterar de forma significativa la rentabilidad prevista. En un entorno de presión sobre márgenes y financiación, disponer de mecanismos de supervisión técnica permite anticipar riesgos, corregir desviaciones a tiempo y ofrecer mayor seguridad a inversores y entidades financieras.
¿Qué aporta el project monitoring frente a otros sistemas de control?
El project monitoring aporta una visión independiente y continuada del proyecto, integrando el análisis técnico, económico y administrativo. A diferencia de controles puntuales, permite un seguimiento constante desde la fase de construcción hasta la comercialización, facilitando el cumplimiento de plazos y presupuestos. Además, actúa como elemento de confianza entre las distintas partes implicadas, reduciendo la incertidumbre y mejorando la transparencia del proceso.
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El control riguroso de los costes ya no es una ventaja competitiva, sino una condición imprescindible para la viabilidad del desarrollo inmobiliario.
Los costes de construcción marcan la rentabilidad de la promoción residencial según CoHispania
Los costes de construcción suponen, de media el 52,5% del coste total de una promoción inmobiliaria residencial plurifamiliar, según el último informe realizado por CoHispania en relación a la actividad de Project Monitoring.
CoHispania, sociedad de tasación y consultoría homologada por el Banco de España, ha publicado su nuevo Informe de Tendencias Project Monitoring. Análisis estadístico de promociones residenciales en curso.
El Project Monitoring es una herramienta fundamental para analizar, controlar y supervisar proyectos. Este servicio es llevado a cabo por consultores independientes que actúan como intermediarios entre la entidad y el cliente, ya sean promotores, particulares, entidades financieras o fondos de inversión. Su intervención abarca desde la fase de construcción hasta la comercialización del proyecto.
El estudio ofrece un análisis estadístico exhaustivo sobre las promociones residenciales en curso, subrayando que, en el actual ciclo inmobiliario marcado por la presión de los tipos de interés, la “estanqueidad presupuestaria” se ha convertido en el imperativo principal para inversores y promotores.
Hegemonía del modelo convencional y control de riesgos
Según los datos de CoHispania, existe una clara hegemonía operativa del modelo de promoción convencional, que representa el 87,72% del mercado inmobiliario, frente al 12,28% del modelo de cooperativa. Mientras que el sistema convencional se caracteriza por una gestión profesionalizada orientada a la rentabilidad, la cooperativa se mantiene como un nicho táctico que permite ofrecer producto a precio de coste eliminando el margen promotor.
En términos de gestión de riesgos y estabilidad presupuestaria, el informe arroja datos positivos sobre la madurez del sector.
Cumplimiento de plazos: El 75,2% de las promociones cumple el plazo contractual. En los casos de retraso, la desviación media es de apenas 2 meses.
Control de costes: El 49,66% de las obras concluyen sin desvío alguno en sus costes previstos.
Comparativa de modelos: El modelo convencional demuestra mayor robustez con un desvío medio en costes del 7,43%, mientras que las cooperativas presentan una mayor sensibilidad a la volatilidad, alcanzando un desvío medio del 12,50%.
El análisis geográfico revela una concentración de riesgos y oportunidades en núcleos urbanos consolidados. Barcelona lidera ambos modelos, seguida de Madrid. No obstante, para el inversor es crucial notar el desarrollo del modelo convencional en lugares como Málaga, Baleares y Valencia.
Hay que destacar que el 2,30% de las promociones ya lo ocupa la construcción industrializada, donde el Project Monitoring de CoHispania realiza un análisis exhaustivo en obra y fábrica, garantizando una mayor trazabilidad del proceso constructivo.
El informe revela que el Project Monitoring ha dejado de ser una mera auditoría externa para consolidarse como un pilar estratégico de control, esencial para mitigar riesgos en un entorno donde las desviaciones pueden determinar el éxito o deterioro de un activo.
Tipologías y costes de construcción
El análisis de CoHispania destaca que la vivienda plurifamiliar sigue siendo el eje del sector, aglutinando el 73,1% de las promociones y el 90,13% de las viviendas totales. El coste de construcción convencional para esta tipología se sitúa en 1.428,40 €/m².
El mercado se inclina hacia proyectos de tamaño medio-bajo, con una media de 31,19 unidades por promoción, siendo el rango de 11 a 25 unidades el más frecuente. El producto tipo se caracteriza por un claro predominio de los 3 dormitorios y una estructura de propiedad mayoritariamente de Mercado Libre frente a la Vivienda Protegida. Finalmente, la competitividad del activo se apoya en una elevada dotación de infraestructuras, donde el 79,2% de los proyectos incluye garaje, factor que garantiza una mayor liquidez en el mercado secundario.
Por otro lado, la vivienda unifamiliar muestra un comportamiento financiero destacado. A pesar de que su coste de construcción es significativamente más alto, ofrece una ventaja competitiva clave: una velocidad de venta superior a la vivienda colectiva en todas las fases de ejecución.
El peso del suelo y los costes indirectos
El informe también analiza la estructura de inversión. En el modelo convencional, el suelo representa el 19,64% de la inversión y la construcción el 52,56%, manteniendo un margen de beneficio del 12,30%. CoHispania advierte que la repercusión del suelo es el factor que más condiciona el éxito, ya que la mayoría de los promotores logra mantener su impacto por debajo del umbral crítico del 20%.
Finalmente, el documento resalta la importancia de los otros gastos técnicos, licencias y comercialización, que en el modelo de cooperativa aumentan de forma significativa al tener que absorber la estructura de gestión sin contar con un margen de beneficio industrial.
