Madrid. Ante la época de incertidumbre que estamos viviendo nos ponemos en la piel de un potencial comprador de vivienda y pensamos: “¿Cómo saber cuál es la mejor decisión?” Hemos tenido acceso, a través de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Región de Murcia, a un estudio del portal HelpMyCash.com en el que se calculan los futuros costes de la compra de la vivienda tras los recortes fiscales que se aplicarán a partir de 2013. Las principales conclusiones son dos. Primera: el precio de la vivienda debería bajar entre un 10,7% y un 17,6% -dependiendo del precio del inmueble- para compensar la pérdida de estos incentivos fiscales. Segunda: a menor precio de la vivienda, mayor es la bajada de precios necesaria para compensar la pérdida de los dos incentivos fiscales. ¿De dónde se desprenden estas afirmaciones?
A partir de 2013 habrá dos costes extras para la adquisición de una vivienda: el IVA pasará del tipo superreducido (4%), que se aplica de manera coyuntural sólo durante 2012, al reducido (que se ha incrementado del 8% al 10%); y se elimina la deducción por inversión en vivienda habitual (una desgravación máxima de 1.354 euros por año durante toda la vida de la hipoteca).
Por lo tanto, un comprador de una casa de 100.000 euros (con una hipoteca concedida por el valor del 80%) pagará, a partir del año 2013, 6.000 euros más en concepto de IVA y dejará de desgravarse 11.597 euros. En total supone un gasto extra de 17.597€, que se compensaría si el precio del inmueble descendiera un 17,6%. En el caso de una vivienda de 200.000 euros, se pagarían 12.000€ más en concepto de IVA y dejarían de desgravarse 23.612€, por lo que el precio tendría que abaratarse un 17,8% para compensar los 35.612€ de gasto total y que mereciera la pena esperarse a comprar en 2013.
Además, como ya hemos afirmado, cuanto menor sea el precio de la vivienda mayor es la bajada necesaria para compensar la pérdida de incentivos. Siguiendo los ejemplos anteriores, en una vivienda de 400.000€ (con una hipoteca por valor de 320.00€), el IVA supondría 24.000€ y dejarían de desgravarse 23.612€, lo que supondría un gasto total de 47.612€. En este caso, para compensarlo, el precio de la vivienda debería bajar en un 11,9%, seis puntos menos que en los casos anteriores.
Así que a la pregunta del principio, ¿es mejor comprar ahora o esperar?, nuestra respuesta es que depende. Para aquellos ciudadanos cuya toma de decisión esté en una fase avanzada y quieren o necesitan una vivienda nueva, incluso hay alguna en particular que les interesa, desde luego el momento es ahora. ¿Por qué? El recorrido del precio de una casa es lento y tardará en descender si es que llega a hacerlo; retrasar la decisión “tan solo unos meses para pensármelo mejor” implicará que se retrase la compra años si no queremos que nos salga más caro. Para aquellos que no tengan muy claro si quieren adquirir una vivienda nueva, la pregunta sería, ¿valoras como probable que en el próximo año los precios desciendan un 17% más? Esto supondría una bajada adicional a las acumuladas en los últimos años, llegando a rondar un descenso total del 40%.
Así que, como casi siempre en la vida, no existe una única gran respuesta, pero estar bien informado siempre nos ayudará a decidir. Y, como decía el político estadounidense Roosevelt, “En cualquier momento de decisión lo mejor es hacer lo correcto, luego lo incorrecto, y lo peor es no hacer nada”.
Juan Carlos Parra
House Vivienda