La tradición urbanística de la legislación española se ha volcado siempre en la producción de suelo y su urbanización para la puesta en marcha de solares, es decir, generar suelo para edificar, existiendo en la actualidad un parque de viviendas de tal envergadura que puede cubrir la necesidad de viviendas de los próximos 45 años, sin considerar el suelo susceptible ser urbanizado, que según la legislación es todo aquel que no se encuentre sujeto a un régimen de protección. Si a ello unimos que uno de los sectores que ha impulsado la economía en los momentos anteriores a la crisis, como es el de la construcción, ha desaparecido prácticamente, nos encontramos con que la administración, a través de esta nueva ley persigue impulsar el mercado de la construcción a través de la imposición de deberes urbanísticos en la única categoría de suelo que no necesita transformarse para crear más solares que no se edificarán: el suelo urbano consolidado.
En este sentido la Ley tiene por objeto regular las condiciones básicas para la rehabilitación de los edificios y la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes.
La ley establece tres exigencias:
1º) EL DEBER DE CONSERVACIÓN.
Este deber de conservación ya existía, en la legislación urbanística tradicional y venía siendo aplicable para hacer cumplir con las obligaciones de mantener las edificaciones en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. Ahora se incorpora un nuevo supuesto: el interés público.
Se consagran dos únicas limitaciones para dictar órdenes de ejecución: la situación de ruina del inmueble y las prohibiciones que establezca el planeamiento.
2º) EL INFORME DE EVALUACIÓN DE LOS EDIFICIOS.
Este informe afecta únicamente a las edificaciones con tipología residencial colectiva, y sus propietarios podrán ser requeridos por la Administración competente para que acrediten la situación en la que se encuentran, en relación con el estado deconservación del edificio, con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad y sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.
En la actualidad existe ya la Inspección Técnica de Edificios, por lo que no parece necesario imponer una nueva carga a los propietarios por parte de la administración, si bien la Ley no matiza de que administración se trata si la autonómica o la local.
Este nuevo informe contempla más exigencias que las de la I.T.E. toda vez que deberá establecer con mucho detalle aspectos que no se reflejaban en la I.T.E., como es la evaluación las condiciones básicas de accesibilidad, la certificación de la eficiencia energética del edificio,etc…
La validez de ese informe es de quince daños y podrá inscribirse, para su constancia en el registro de la propiedad.
3º) ACTUACIONES DE REHABILITACIÓN EDIFICATORIA Y LAS DE REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS
a) Rehabilitación: las obras y trabajos de mantenimiento edificios existentes para el cumplimiento de lo dispuesto en la Ley de Ordenación de la Edificación.
b) Regeneración: la realización, junto a las obras de rehabilitación de otras que afecten a la urbanización materialdel espacio público.
c) Renovación: las que consistan en la realización de obras que afecten a la regeneración anterior, con obras de edificación en sustitución de edificios demolidos.
La iniciativa para proponer la ordenación de actuaciones de rehabilitación edificatoria y deregeneración y renovación urbanas, podrá partir de las Administraciones Públicas,las comunidades de propietarios, las cooperativas de vivienda constituidas al efecto y los propietarios de terrenos.
Las actuaciones se llevarán a cabo en los denominados ámbitos de actuación conjunta, que podrán tener carácter continuo o discontinuo y sudelimitación y aprobación se ajustará a las reglas establecidas en lalegislación urbanística.
La gestiónde dichas actuaciones reguladas en esta Ley se adaptarán a las formas de gestión prevista en la legislación del suelo, lo que provoca que por lo general se constituirán los propietarios en juntas de compensación y deberán formalizar los proyectos de reparcelación que proceda entre los propietarios.
Esto supone que en aquellas comunidades autónomas donde exista la figura del agente urbanizador, podrá aplicarse la gestión indirecta a través de la adjudicación de la reurbanización a quien no ostenta la condición de propietario del ámbito, daño lugar a lo que podríamos denominar el agente reurbanizador.
Autor: Lucio Rivas Clemot
Más información: El Molar Impulsa.
