La pequeña y mediana empresa está participando más activamente en la contratación de oficinas en Madrid. Como consecuencia, ha aumentado el número de operaciones aunque éstas han sido de menor tamaño medio. Según la consultora BNP Paribas Real Estate, durante los primeros tres meses del año se firmaron 105 contratos de alquiler —80 era la media trimestral entre 2012 y 2014— de entre 500 y 600 m2, el tamaño ‘natural’, no afectado por la crisis, del mercado de Madrid.
En un mercado más granular, conformado por muchas operaciones medianas y pequeñas y sin apenas transacciones de gran tamaño que distorsionen el resultado final, la contratación de oficinas en Madrid ha ascendido a 96.000 m2 durante el primer trimestre de 2015, un nivel sólo ligeramente por debajo del mismo periodo del año anterior (103.000 m2).
“Durante los últimos cuatro trimestres, la contratación de oficinas de Madrid ha superado los 90.000 m2. Esto supone que se está consolidando la mejora del mercado de usuarios en la capital, que se aproxima cada vez más a su nivel natural de absorción. El potencial de contratación de Madrid debería estar en el entorno de los 110.000 o 120.000 m2 por trimestre”, argumenta Ilan Dalva, director nacional de Agencia de BNP Paribas Real Estate en España.
Entre las operaciones más relevantes del trimestre pasado figura la contratación por BNP Paribas de su futura sede principal en España en el Edificio Avenida América 79, operación asesorada por BNP Paribas Real Estate. El grupo financiero ocupará el inmueble en su totalidad —más de 20.000 metros cuadrados de superficie— a partir del segundo semestre de 2016, cuando finalice su reforma integral y acondicionamiento.
“Es un nuevo ejemplo, y ahí radica la importancia de la operación, de pre-alquiler, que denota la confianza de las empresas en su futuro y en la evolución de la economía”, explica Dalva. “Asimismo es muestra de que las reformas integrales de los edificios de oficinas son una apuesta segura de ocupación, rápidamente amortizable, dada la escasez de producto de calidad y el envejecimiento del parque”, apunta el directivo.
Las reformas integrales de edificios, de hecho, van a tener un protagonismo creciente. La estrategia de las Socimis, cada vez más presentes en la propiedad de los edificios de oficinas de Madrid, pasa en numerosas ocasiones por adquirir un edificio y acometer una reforma que permita establecer una renta superior; que muy probablemente se fijará en el marco de un nuevo ciclo de precios al alza.
La promoción también tendrá su lugar en un mercado escaso de producto de calidad. El norte de la Castellana, Las Tablas o Julián Camarillo disponen de suelo para acoger proyectos de obra nueva.
La renta ‘prime’, estable a cierre del primer trimestre en 25,5€/m²/mes, muestra potencial al alza. Es muy probable que incremente su valor en los próximos trimestres. La renta media ha pasado ya del rango de 11-12 €/m2/mes al de 12-13 €/m2/mes en los últimos seis meses, con visos de consolidarse. Los incentivos a la contratación paulatinamente empiezan a desmontarse.
