Madrid. Durante la pasada etapa de crecimiento del sector inmobiliario comprendida entre los años 1997 y 2007, el precio de la vivienda aumentó un 288%, de modo que si en el primer año del ciclo, (1997), era necesario un salario medio anual de cinco años para adquirir una vivienda, en el 2007 pasó a ser de doce años, superando con creces la cantidad racional y sostenible de renta destinada para la compraventa de vivienda haciendo así inalcanzable el precio de la misma, y por tanto, dando por finalizado el aumento de precios de dicho ciclo, ya que como hemos dicho, se hizo insostenible la diferencia entre el salario medio español y el precio en mercado de la vivienda; el pinchazo había llegado.
La opinión generalizada en los medios de comunicación y en el Gobierno de España atribuía el crecimiento vertiginoso de los precios a la «especulación inmobiliaria», desde entonces, especie de cajón de sastre en el que tenían cabida los promotores inmobiliarios, inversores particulares, entidades financieras, etc. Pero fundamentalmente, las críticas cayeron sobre el sector privado; esto es, sobre los promotores inmobiliarios. Se anunció a bombo y platillo que la avaricia y maldad sin límites de los promotores inmobiliarios crearon una burbuja inmobiliaria especulativa que arruinó la economía nacional. Es evidente que han existido, existen y existirán empresarios e inversores particulares que se lucren con la especulación inmobiliaria, pero si creemos que hay que ser rigurosos a la hora de analizar nuestro mercado inmobiliario, entre otras razones, para evitar repetir los excesos del pasado ciclo, deberíamos entrar en detalle en los factores que han influido en el crecimiento desproporcionado de la vivienda en vez de caer en ataques demagógicos que sin embargo, cuentan con una gran popularidad actualmente. Y al hacerlo, nos llevaremos más de una sorpresa.
Si estudiamos el desglose de los factores que han influido en el crecimiento de la vivienda durante el pasado ciclo alcista del sector, observamos dos factores fundamentales; por un lado, el incremento de la superficie construida, (del 16,1% en dicho período), que es claramente inferior al crecimiento del ciclo anterior, lo que ha supuesto un aumento de viviendas más pequeñas y con espacios más constreñidos en beneficio del segundo factor, que es el aumento de los costes del suelo y de los precios de la edificación, (con un crecimiento del 83,9% en el mismo período). Pero el dato más relevante se muestra en el desglose del incremento de los precios, en el que un 83,6% se debe al aumento del precio del suelo, siendo un 16,4% el producido por los precios de la edificación. Por tanto, podemos ver que ha existido un factor determinante en la generación de los precios de la vivienda durante el pasado ciclo: el precio del suelo.
Esto no significa que las plusvalías obtenidas por los promotores inmobiliarios hayan sido despreciables, sobretodo en los primeros años del ciclo, cuando el precio del suelo todavía no era tan desproporcionado como en los últimos años. Pero desde luego, y sin caer en demagogias populistas, es lógico y necesario que quien arriesga su capital e invierte su trabajo en una actividad económica, (desde promover viviendas a fabricar calcetines), obtenga beneficios por ello. Y lo mismo se puede decir del resto de agentes intervinientes en la promoción inmobiliaria, desde los obreros de la construcción hasta los técnicos implicados en el proceso.
Pero, ¿qué sucede cuando la mayor parte del coste de una vivienda se la llevan personas que sin invertir ni un céntimo de Euro ni una hora de trabajo obtienen unas plusvalías estratosféricas por el simple hecho de ser propietarios de un terreno susceptible de ser urbanizado? ¿Qué sucede cuando los propietarios del suelo, divididos entre particulares y sociedades especializadas en especular con dicho bien (que no promotores inmobiliarios), se llevan las mayores plusvalías por retener y especular con un bien que repercute directamente en el precio de la vivienda? ¿Por qué no se menciona en los medios de comunicación que el crecimiento desproporcionado de la vivienda durante los últimos años se ha debido fundamentalmente al aumento estratosférico del precio del suelo? ¿Por qué el actual Gobierno de España no ha incidido en este problema de forma eficaz y se ha centrado exclusivamente en culpar del alza de precios al Gobierno de Aznar y la Ley del Suelo 6/98?
