domingo, 26 mayo 2024

Los locales comerciales de Madrid, Barcelona y Málaga siguieron ajustando los precios en 2010

Madrid. En líneas generales, y salvo alguna ligera tendencia al alza muy puntual, los precios de los locales comerciales de las grandes ciudades españolas siguieron ajustando sus precios durante 2010, según el informe elaborado por la consultora Aguirre Newman.

En Madrid se ha observado un comportamiento heterogéneo. Mientras que en los locales más “prime” se aprecia una ligera tendencia al alza, los secundarios presentan ajustes de en torno a un 10%. En los de tipo comercial, se observa un mantenimiento generalizado de los precios de alquiler. La tasa de disponibilidad en el mercado de Madrid ha aumentado sensiblemente, situándose en el 5,2% de media.

Cabe destacar el comportamiento de los ejes denominados como “secundarios”, que mantienen un mejor comportamiento en cuanto a disponibilidad frente a los “prime” y “comerciales”, como consecuencia de un importante ajuste de precios.

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En cuanto a los sectores de actividad más dinámicos, se aprecia que, al igual que en 2010, el sector de “Moda y Complementos” ha experimentado un importante incremento en cuanto a su representatividad. En la actualidad, abarca el 45,8% del total de la oferta, frente al 38% registrado en el ejercicio anterior. Por otro lado, el sector de artículos de lujo, segundo sector de actividad en los ejes “prime”, abarca casi un 20% del total de locales analizados.

En 2010, las operaciones con traspaso han sido prácticamente nulas en el mercado de Madrid. En este sentido, y a pesar de este hecho, la figura del “Key Money” sigue funcionando en el mercado de locales comerciales de la ciudad.

En Barcelona se ha apreciado una estabilización generalizada de los precios de alquiler. De las 13 vías que se analizan, 4 no han experimentado variación alguna en los precios de alquiler y sólo 3 han registrado ajustes en los mismos. Destaca la avenida Diagonal con un ajuste de rentas superior al 15% y la Ronda Universitat en la que se ha registrado un incremento del precio de alquiler de más de un 12%.

El promedio de variación de precio experimentado en las 13 calles analizadas en Barcelona se sitúa en torno a un 0,2%, es decir, se puede afirmar que los precios se han mantenido constantes. Más del 93% de la oferta de locales comerciales en el mercado de Barcelona, excepto en Pº de Gracia, presentan una superficie inferior a 400 m², siendo esta, por otro lado, la tipología de locales más demandados por el mercado. Sólo el 4,6% de los locales de los ejes analizados en el presente estudio muestran una superficie superior a 700 m².

En aquellas vías en las que la disponibilidad es nula o muy limitada y existe una demanda activa de espacios por parte de operadores comerciales, se ha mantenido activa la figura del “key money”. Si bien, este formato es mucho menos representativo que hace unos años, actualmente se utiliza principalmente como actualización de la renta sin modificación de contrato.

En Málaga, los precios de alquiler han registrado a lo largo de los últimos 12 meses un ajuste generalizado en la mayoría de ejes analizados, que se traduce en un descenso conjunto del 9,5% respecto a los precios máximos de alquiler del año precedente. La calle Marqués de Larios se consolida un año más como la calle más exclusiva de la ciudad, con precios máximos que se sitúan alrededor de los 120,5 €/m²/mes.

Por otro lado, es preciso destacar que los precios mínimos en 2010 se han registrado en la Avenida de Velázquez, donde se paga en estos momentos alrededor de 7,3 €/m²/mes.
Calle Nueva y Plaza Félix Sáenz se han consolidado como ejes “high street” del mercado de Málaga debido a la escasez de espacio disponible en Marqués de Larios, la más exclusiva del mercado de locales de la ciudad.

No obstante, el único eje con disponibilidad nula situado en la zona “prime” es la Plaza de la Constitución. El 78,7% de la oferta total de locales comerciales analizados en Málaga, cuentan con una superficie inferior a 200 m², mientras que los locales con superficies superiores a 400 m² no superan el 7,2% del total.

Como ya sucedió en 2009, el mercado de inversión ha estado marcado por la importante actividad de las entidades financieras en la ventas de sucursales a través de procesos de sale & leaseback y el éxito que este tipo de operaciones ha tenido entre el pequeño y mediano inversor privado que ha sido el protagonista de las adquisiciones.

En 2011 los precios de alquiler mantendrán la tendencia marcada en el año 2010. Ello supone caídas de rentas en los ejes secundarios similares a las experimentadas en 2010, estabilidad en los ejes comerciales y aumentos moderados de las rentas en los ejes más exclusivos.

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