Madrid. La contratación de superficies logísticas en España durante el ejercicio 2011 y el primer trimestre 2012 tuvo de nuevo en la racionalización de espacios su motor principal, según el informe elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate. 2011 se cerró con una absorción de 835.000 m² a nivel nacional, y Madrid y Barcelona fueron una vez más las plazas donde se concentró el mayor volumen de contratación. Debido a la escasa oferta de nueva superficie, las tasas de disponibilidad tendieron por lo general a la estabilidad. Al no registrarse reducciones significativas de las naves disponibles las rentas medias presentaron descuentos en casi todas las zonas de las principales plazas. En las rentas correspondientes a las mejores localizaciones de Barcelona y Madrid no se observaron mayores cambios.
Por plazas, Madrid registró una estabilización de la contratación en 2011 ―apenas un 5% de descuento respecto al año precedente― aunque marcó un descenso anual del 47% durante el primer trimestre de 2012. La mitad de la superficie contratada se localizó en el Corredor del Henares (A2). La liberación de naves de segunda mano elevó la tasa de disponibilidad hasta el 16% a cierre de 2011, 3,4 puntos por encima del nivel de 2010.
En Barcelona, por su parte, se había contratado al cierre de 2011 una superficie logística de 371.000 m2, marcando un notable crecimiento del 31%. El buen comportamiento de la absorción restó 1,5 puntos a la tasa de disponibilidad (9,3% a finales de 2011). El primer trimestre de 2012 finalizó con 83.000 m² contratados, es decir, la misma superficie que en el mismo periodo de 2011. Las rentas medias se redujeron, arrastradas por los descuentos que necesitan incorporar las zonas más periféricas.
El descenso de las rentas recibió una buena respuesta por parte de la demanda logística en Valencia, donde se contrataron 116.000 m2 durante 2011, un 11,4% por encima de la cota de 2010. El primer trimestre de 2012 se cerró con una absorción superior a las previsiones, de 45.600 m2 de superficie. La tasa de disponibilidad encadenó dos ejercicios de reducciones llegando hasta el 12,5% a finales de 2011.
En Sevilla se redujo la demanda durante el ejercicio 2011 (-41% de contratación respecto a 2010) y se observó la consolidación de la zona de Dos Hermanas como eje logístico. El débil comportamiento de la demanda empujó la tasa de disponibilidad hasta el 29% a comienzos de 2012.
Mercado nacional de Inversión
2011 fue un ejercicio de desaceleración de la inversión en inmuebles terciarios en España en todos los segmentos (-38%), excepto en el logístico, que ha conseguido encadenar dos ejercicios de crecimiento.
Dos de cada tres operaciones logísticas tuvieron como protagonista al inversor internacional ―especialmente de Francia, Alemania y Estados Unidos―, a diferencia de los segmentos de oficinas y locales comerciales, donde dominaron los actores nacionales.
La plaza más activa fue Madrid, donde se cerró el 60% de las operaciones. Barcelona, pese a haber tenido un mercado de ocupación activo en 2011, aglutinó un 12% de la inversión logística, por debajo de sus marcas de 2010 (23%) y 2008 (20%).
La rentabilidad prime ha llegado al 7,75% para las mejores de naves de Madrid y al 8% en Barcelona.
La actividad inversora durante el primer trimestre de 2012 se ha mostrado débil y el segmento logístico no ha sido la excepción. Es consecuencia del pesimismo de consumidores y empresarios, y de las duras medidas de austeridad del gobierno. El acceso a la financiación permaneció restringido, en línea con la política de mínimo riesgo practicada por la banca respecto a los proyectos inmobiliarios.
Por lo que se refiere a las previsiones, tres factores tendrán un especial protagonismo durante el resto de 2012: la acrecentada precaución de los inversores, el apetito inversor sesgado hacia activos prime de Madrid y Barcelona y las oportunidades provenientes de propietarios con dificultades financieras.
Más información: Informe completo en PDF.
