Un día después de haber publicado nosotros el artículo anterior dedicado a la titulación excesiva por parte de algunos Medios de una noticia originalmente publicada en The Economist, vemos publicado en Gurusblog un artículo titulado: The Economist. La vivienda está sobrevalorada en un 24% en España ¡No un 55%!
El artículo está lleno de aciertos que van desde el enlace a la noticia original, a la advertencia sobre el error acerca del porcentaje publicitados –es el 24% y no el 55%, dice su autor- pasando por la referencia al método de cálculo utilizado por The Economist para obtener los porcentajes aludidos –que califica como sencillito- terminando por remarcar una “obviedad” que se utiliza en su confección. Y termina con estas frases: “La verdad es que desde hace años, en el blog le hemos dado bastante caña al tema inmobiliario y hemos sido y seguimos siendo bastante negativos en este tipo de inversión. Pero al César lo que es del César y creo que era importante realizar esta puntualización.” Es decir que la muy publicitada sobrevaloración del 55% no es para tanto porque sólo alcanza el 24% .
Nos alegra no estar sólo en esta cuestión de la sobrevaloración excesiva, como la que se ha publicitado estos días por distintos Medios basándose en el informe señalado del periódico inglés, pero aún así tenemos que decir que ni siquiera en el artículo de Gurusblog se repara en estas tres cuestiones:
a) Que no parecen haber razones sólidas para elegir el año 1990 como base.
Y como ya dijimos en el artículo anterior bastaría tomar una diferente y posterior, el 2000 por ejemplo, para que la sobrevaloración obtenida con ese método fuese muy inferior al 24%. O muy superior, si la fecha elegida como base de cálculo fuese anterior a 1990.
b) La debilidad del método de cálculo elegido por The Economist no puede “Obviarse” con una inexistente obviedad: la de “no haber tenido en cuenta en su cálculo los cambios en las tasas de interés reales.”
c) La búsqueda del valor razonable de un inmueble es como la Caza del SnarK de Lewis Carrol: una persecución de algo que no existe nada más que en la literatura de fantasía, aunque se vista de BOE, pues sólo el valor de mercado es el valor real de un inmueble… aunque eso, hoy, duela en los balances y obligue a reconocer pérdidas.
Visiones Contradictorias
Nos han venido bien estos dos días de espera porque así hemos podido conocer cosas como lo que se publica en Cotizalia.com con el título de: “La caída ‘real’ del precio de la vivienda, en mínimos de cinco años, ya supera el 25% desde abril de 2007”. Esto es, desde el inicio de la crisis (se disparó en la primera semana de agosto de 2007 pero ya llevábamos meses padeciendo sus primeros síntomas) los inmuebles han perdido un valor del 25% en promedio, según esta fuente.
Nótese con ello que si diésemos valor a la estimación del periódico inglés The Economist en su artículo reseñado: “Ratio Rentals”, la sobrevaloración estaría ya consumida. Pero como estudios hay muchos y se suceden unos a otros a una velocidad de vértigo –hecho típico de un entorno caótico y complejo como en el que estamos- convendría establecer lo que parece estar sucediendo alrededor de este tema de la sobrevaloración:
a) Es posible que, en promedio y en general, el ajuste de los precios inmobiliarios, sobre todo en viviendas, se haya realizado o quede un pequeño porcentaje de ajuste por realizar.
b) En un entorno temporal próximo seguirán existiendo ajustes enormes y puntuales, en toda clase de bienes inmuebles. Esto se producirá no tanto por las características de los inmuebles sino por las de su actual propietario: Su necesidad de liquidez obligará a ventas con pérdidas.
c) A partir de ahora la inversión inmobiliaria aumentará su selectividad y exclusividad; a corto plazo sólo lo bueno o muy bueno en cada categoría de inmuebles, generará mercado suficiente.
¿Y el resto? … Seguirá en la ciénaga de Shrek. (¡Gracias, Gonzalo!)
Ni nosotros tampoco
Tampoco nosotros tenemos el don que Apolo concedió/cargó sobre las espaldas de Cassandra, ni siquiera somos como su mellizo Héleno, de peor fama y destino, por eso nuestra visión necesita ser completada por otras. En este periódico se pueden expresar ideas alternativas, diferentes, parcialmente coincidentes u opuestas por completo. Así que le animo, estimado lector, a que haga uso de esta vía y participe en el debate: ¿Han tocado fondo los precios? ¿Se ha producido ya su ajuste? ¿Ha sido ya consumida la sobrevaloración de los precios inmobiliarios?
Siga con cuidado y participe en el debate.¡Salud!
