martes, 6 junio 2023
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Vivienda social, hoteles y educación: los sectores inmobiliarios más atractivos para invertir

  • Los fondos extranjeros encuentran en España nuevas áreas de real estate donde invertir a través de SOCIMI y operaciones de joint venture
  • En IDBO Consultants aprecian cierta ralentización de operaciones por la subida de intereses, aunque la compra de inmuebles continúa al alza de forma selectiva

Autor: Juan Francisco Seco, socio director de IDBO Consultants y experto en real estate.

El parque inmobiliario español es, desde hace décadas, un gran reclamo para la inversión extranjera. Sectores como el turismo, donde cada año España ocupa los primeros puestos del ranking mundial, ha atraído capital extranjero a través de fondos de inversión en numerosas operaciones de compras de inmuebles. A este sector se sumaron después otros como el de las oficinas (hoy en día más estancado), el retail o las residencias de mayores, donde grandes fondos de inversión franceses son, no solo inversores, sino también gestores: las compran, las crean o las fusionan. Fondos de otros países, como Reino Unido, Italia o Estados Unidos, muestran un gran interés para invertir en otros sectores económicos españoles, como la logística.

Todas estas operaciones se realizan con el asesoramiento económico y jurídico de empresas como IDBO Consultants, que cuentan con un área específica para operaciones de real estate. Estas intervenciones, tanto del sector inmobiliario como corporativo, pueden producirse en ambas direcciones: grupos de fondos de inversión que desean operar en España y grupos españoles que desean realizar la inversión en el extranjero. “Nuestra función como consultores es aproximar los inversores extranjeros en España y viceversa para crear sinergias. Hemos asesorado a distintos fondos de inversión extranjeros en España para la compra de edificios, para fusiones con otras compañías u operaciones de joint venture en la que participan grupos españoles y extranjeros en el desarrollo de una actividad inmobiliaria, donde gestionamos la búsqueda de un comprador, un vendedor, asesoramos la fusión y durante el desarrollo de la operación”, resume Juan Francisco Seco, socio director de IDBO Consultants y experto en real estate.

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Una de las operaciones más recientes llevadas a cabo por la compañía, por ejemplo, ha sido una joint venture entre dos grandes fondos, uno español y otro francés, que han creado un instrumento financiero en Luxemburgo para la inversión inmobiliaria en Europa. Con esta operación se han comprado edificios en Madrid, París y Milán. Desde IDBO Consultants tratan de replicar este instrumento con otros fondos extranjeros que, cuando carecen de estructura en España, les resulta favorable apoyarse en un grupo institucional español para desarrollar su actividad en nuestro país. Juan Francisco Seco sí aprecia una cierta ralentización de operaciones, sobre todo influido por el aumento de los tipos de interés del Banco Central Europeo (“del 0 al 3 o 4% en un año”), por las secuelas de la pandemia o por el factor sicológico de la guerra de Ucrania. “Todas las decisiones se están dilatando, aunque hay mucha liquidez en el mercado”.

El perfil del inversor

Según Juan Francisco Seco, los fondos son, principalmente, instituciones con actividades genéricas de compañías de seguros o fondos de inversión más generalistas que invierten en grupos de empresas y con un área destacada en real estate. Los franceses, por ejemplo, encuentran muy atractiva la inversión en residencias de mayores en España, aunque el sector donde más crecimiento observan los expertos de IDBO Consultants es el hotelero, donde fondos de inversión extranjeros persiguen la compra de varios hoteles en la zona costera española, como Málaga, Valencia o Barcelona. “Aunque se trate de operaciones puntuales, es obvio que el turismo ha vuelto a crecer y estamos en la misma tasa de ocupación pre-pandemia”, reflexiona el experto en real estate, donde incorpora un nuevo sector a la ecuación: la vivienda social. “La vivienda económica es muy importante en este país, porque hace mucha falta, sobre todo en pueblos de Castilla La Mancha, Extremadura y otras Comunidades Autónomas; y lo hacen muy pocas SOCIMI”. La actividad principal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento directo o indirecto; convirtiéndose en una fórmula jurídica muy apreciada para las operaciones de real estate y la opción con más futuro, puesto que da salida a una escasez de vivienda de precio moderado. “Las SOCIMI de vivienda social no dan grandes rentabilidades porque no son inversores especulativos, sino inversores a medio y largo plazo que buscan una rentabilidad razonable y mantenerse en el tiempo. Es atractivo por la estabilidad”, argumenta Seco.

En la actualidad, IDBO Consultants pone el foco en un sector que quiere asesorar mediante el desarrollo de SOCIMIs: el de la educación. “Existen SOCIMIs en toda la actividad inmobiliaria pero falta en la educación. Por eso estamos montando las bases para crear distintos propietarios de colegios o universidades con el mismo efecto de las sociedades de inversión, con activos que ponen en alquiler, que producen rentabilidades y con cuya capitalización pueden desarrollar más actividades”, argumenta Juan Francisco Seco.

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