martes, 28 mayo 2024
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Análisis sobre las propuestas de la Ley de Vivienda y sus efectos en el mercado inmobiliario español

Durante los últimos meses se lleva presenciando en España un debate continuo sobre la limitación de los precios de los alquileres. La Ley de Vivienda todavía no ha terminado de concretarse por la falta de consenso en el Gobierno en relación a aspectos como la creación de un nuevo índice de precios o la definición de una “zona tensionada”. El principal debate reside en si el tope propuesto de hasta un máximo del 3% en las actualizaciones de los contratos a los alquileres que vayan a ser revisados durante 2024 debería ser permanente y aplicarse a todo el mercado.

Mientras se perfilan estos matices para que la norma sea tramitada en el Congreso, el sector del alquiler sigue marcado por una falta estructural de oferta de vivienda residencial, que provoca una subida de los precios. Según el último Índice Internacional de Alquileres de HousingAnywhere, correspondiente al cuarto trimestre de 2022, en Barcelona los precios de los apartamentos anunciados en su plataforma registraron un aumento anual del 11%, mientras que en Madrid se observó un aumento anual del 10% y en Valencia del 22%.

Por ello, los expertos de HousingAnywhere, plataforma europea de alquiler de alojamiento para estudiantes y jóvenes profesionales, ofrecen un breve análisis de algunas de las propuestas de la nueva Ley de Vivienda y dan su visión sobre cómo estas podrían afectar al mercado inmobiliario y del alquiler en España.

• Definición de concepto de “Gran tenedor” y limitación al gran propietario: Los “grandes tenedores” tendrán que acogerse a la limitación de precios propuesta por el Gobierno, mientras que a los pequeños propietarios se les ofrecerán incentivos fiscales para reducir el precio del alquiler.

«El enfoque normativo respecto a los pequeños propietarios (ofrecer incentivos fiscales para fomentar la reducción del precio del alquiler) parece equilibrado y sensible a la posible disminución de la oferta que podría originarse si sólo se aplicaran límites a los alquileres. Sin embargo, tal vez valdría la pena considerar una versión modificada del «modelo de incentivos fiscales para pequeños propietarios» para los grandes propietarios.

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Es importante optar por herramientas incentivadoras que puedan fomentar una combinación de pequeños y grandes arrendadores. De este modo, se promueve una gama más diversa de propietarios que pueda atender las diferentes necesidades y demandas de las personas en función de su ciclo vital (estudiantes/jóvenes en edad temprana, primeros años de la carrera profesional, profesionales, familias…)”.

• Regulación de las zonas tensionadas: La declaración de un barrio o un municipio con estas características dependerá del Estado y de cada Comunidad Autónoma, incluyendo la revisión de cada Ayuntamiento. Esta medida y criterio tendrá una duración mínima de tres años prorrogables año a año y tiene como fin controlar que el precio medio del alquiler en dichas zonas no sea más del 30% de los ingresos medios de los habitantes del barrio en concreto.

“Las zonas tensionadas suelen ser las más atractivas, especialmente para jóvenes, estudiantes y turistas. Aplicar medidas restrictivas en estas «zonas altamente estresadas» podría no ser la forma más eficaz de reducir el estrés de las mismas y asegurar un equilibrio en el largo plazo. En general, las medidas incentivadoras que actúen sobre la raíz de la actual crisis de la vivienda, la falta estructural de oferta de vivienda en alquiler residencial, son las que podrían tener un impacto a largo plazo. Ante medidas restrictivas, la oferta de vivienda podría verse todavía más afectada, ya que algunos propietarios podrían retirar sus propiedades del mercado.

Por otro lado, animamos a todos los actores involucrados en el sector de la vivienda a pensar en vías que apuesten por nuevos desarrollos y expansiones en nuevas partes de las ciudades fuera del centro urbano que deberán ser accesibles en términos de conexión y transporte e infraestructura de servicios”.

• Impuestos a pisos vacíos: Para incentivar el alquiler de aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%.

“Es positivo ver que el Gobierno actúa en relación a la actual crisis de la vivienda y lidera la búsqueda de soluciones para atajarla. Sin embargo, la crisis de la vivienda requiere soluciones a largo plazo. El objetivo debería ser incentivar la oferta de viviendas de alquiler residencial, ya que esta es la raíz actual de la crisis. Ofrecer beneficios a aquellos propietarios con viviendas vacías que decidan ponerlas en alquiler podría ser una alternativa más adecuada para asegurar que los propietarios destinen sus propiedades al alquiler residencial.

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