lunes, 15 julio 2024

La ASG, protagonista de la inversión en Real Estate

Autor: Álvaro Cabeza, Country Head de UBS AM Iberia

Hemos sido testigos de la evolución y el crecimiento de la ASG en los últimos años y ahora, para muchos inversores, se encuentra en el centro de sus preocupaciones y es una parte cada vez más importante del panorama general. La ciencia (en lo que respecta al componente medioambiental en particular) nunca ha sido más clara: debemos actuar rápidamente para combatir los efectos más devastadores del cambio climático. La crisis de COVID-19 también ha puesto de manifiesto la importancia de la ASG, ya que se ha visto de primera mano los efectos de la fragilidad de las cadenas de suministro, los riesgos de salud y seguridad mal gestionados y los problemas de salud laboral, por nombrar sólo algunos otros temas sociales y de gobernanza. Los aspectos ASG ocupan ahora el primer lugar en la lista de prioridades de muchos inversores por los riesgos y oportunidades que conllevan y que influyen en la gestión del capital. Es un tema que afecta a todo lo que hace el sector de la gestión de activos y no hará más que crecer tanto en amplitud como en profundidad e importancia en los próximos años.

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¿Los edificios sostenibles tendrán un mayor impacto que los convencionales?

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Sí. Y esto no es nuevo; desde hace años la industria ha identificado este vínculo entre sostenibilidad y rentabilidad en múltiples mercados y sectores inmobiliarios. La última década se ha centrado en el debate sobre la «prima verde», pero a medida que el mercado se ha ido preocupando cada vez más por su huella medioambiental, la percepción del concepto de prima verde se está desvaneciendo, mientras que los descuentos en los edificios convencionales vuelven a cobrar protagonismo a medida que los edificios que no alcanzan las expectativas del mercado se ven sometidos a una menor demanda y, por tanto, a valores más reducidos. Hay muchos factores que parecen contribuir a esta tendencia de que lo verde supere a lo menos sostenible. Por nombrar algunos: valores de alquiler más altos y menor tiempo de inactividad debido a la mayor demanda de los inquilinos por un espacio más verde (y empleados más productivos y sanos), menores costes de explotación (incluidos los seguros), menor coste de cumplimiento de la normativa y consecuencias fiscales potencialmente más favorables. ¿Es más caro desarrollar o comprar un edificio «verde» que un edificio «no sostenible»? A menudo la respuesta es sí.

Pero el desarrollo y la competencia han reducido los costes de diseño y construcción, por lo que la diferencia suele ser menor de lo que cabría esperar. Una vez que se tienen en cuenta los flujos de caja futuros del edificio (tanto los costes como los beneficios, incluidos los flujos de caja desconocidos, como los posibles impuestos futuros sobre el carbono), es evidente, según los innumerables estudios académicos y análisis de datos, que lo verde supera a lo marrón sobre una base ajustada al riesgo. Desde UBS REPM creemos que existe un vínculo directo entre la inversión sostenible y la rentabilidad a largo plazo, mientras que ignorar las cuestiones ASG puede conducir a un empeoramiento de la rentabilidad y los riesgos. Por ejemplo, no tener en cuenta los aspectos sociales de un negocio puede tener un gran impacto en la reputación de una empresa (y, en consecuencia, en sus finanzas) si se descubren malas prácticas. En el caso de los activos reales, el riesgo que resulta obvio para muchos es el riesgo físico del cambio climático y los fenómenos meteorológicos extremos, donde claramente no tener en cuenta los cambios en los patrones meteorológicos en la construcción de un edificio o activo de infraestructura es una mala decisión empresarial. Además de los beneficios financieros que obtienen los inversores, creemos que la incorporación de las características ASG en nuestro negocio y proceso de inversión repercute positivamente en todas nuestras partes interesadas, incluidos nuestros empleados, y en las comunidades en las que operamos.

Cómo se aborda el objetivo de cero emisiones en los activos reales

Cero neto significa conseguir cero emisiones netas de gases de efecto invernadero (GEI) para 2050 y alcanzar una reducción del 50% para 2030. Esto es lo que los científicos creen que hay que conseguir para limitar el aumento de las temperaturas globales por debajo de 1,5ºC y mitigar los impactos más catastróficos del cambio climático. Está claro que 2050 es un plazo muy largo, por lo que es fundamental tener objetivos a medio plazo, que en conjunto conforman el camino hacia el cero neto. Todos sabemos que el sector inmobiliario contribuye en gran medida a las emisiones mundiales de GEI. Las estimaciones varían, pero este sector es responsable de alrededor del 39% de todas las emisiones y, por lo tanto, como propietarios e inversores inmobiliarios, es evidente que tenemos un papel importante que desempeñar para garantizar que nuestros bienes inmuebles (y los activos reales en general) se gestionen en línea con esas ambiciones de cero neto impulsadas por la ciencia.

En UBS REPM, hemos estado trabajando durante los últimos 12 meses para analizar todos los datos que tenemos sobre muchos de nuestros activos inmobiliarios y determinar su consumo de energía y el rendimiento de las emisiones de gases de efecto invernadero, en comparación con un benchmark, con el fin de determinar su condición de neto cero.
Para el sector inmobiliario, el enfoque hacia el cero neto suele incluir cuatro acciones clave prioritarias. La reducción del consumo de energía es la primera medida que debe aplicarse (por ejemplo, el uso de sensores de energía inteligentes), seguida del aumento de la eficiencia energética (como la actualización de los equipos de los edificios según las normas modernas, la mejora del aislamiento, etc.). Una vez que se han aplicado y maximizado los dos primeros enfoques, hay que asegurar las fuentes de energía renovable para satisfacer el uso de energía restante del edificio (idealmente in situ, pero esto no siempre es práctico). El último paso, que es en gran medida un último recurso, es la compensación de la energía de alguna manera.

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