Durante los últimos meses el sector inmobiliario está viviendo un momento dulce, con interesantes repuntes en los datos de venta, que vuelven a niveles pre-covid. De hecho, según el INE, el pasado mes de marzo se inscribieron en los registros 47.332 compraventas de viviendas, un 9,6% más que en febrero y la cifra más alta desde julio de 2019. Unos datos que arrojan optimismo al sector y que también vienen acompañados de subidas en el precio por metro cuadrado de los inmuebles, especialmente en grandes ciudades como Madrid o Barcelona. Unas subidas que, sin embargo, podrían parecer aún mayores a juzgar por los precios mostrados en los portales inmobiliarios. Y es que existe una práctica que se repite en el mercado que provoca la inflación ficticia de los precios de los inmuebles. Así, se ofrecen estimaciones al alza, lejanas a los precios de venta reales, que nunca llegan a confirmarse en el momento de venta.
Y para muestra, un botón: mientras que el Consejo General del Notariado en noviembre de 2020 valoraba en 2.123,86EUR el metro cuadrado en Madrid basándose en el valor final de las transacciones que se realizan, el portal inmobiliario Idealista -que toma como referencia la media de publicaciones en el portal- lo hacía en 2.832EUR, lo que representa un 25% más de la cifra que aporta el organismo oficial.
Pero, ¿a qué se debe esto? Veamos cuáles son las principales causas de estas subidas y algunas claves para no llevarnos sorpresas.
Expectativas demasiado elevadas
Se trata de un sector con mucha negociación. Según datos de Idealista, la diferencia que encontramos entre los precios a los que los propietarios aspiran a vender y los datos de las ofertas enviadas por los compradores muestran un descuento medio ofrecido del 18,1% en abril en Madrid (llegando a un 19,5% de descuento a nivel nacional).
Los propietarios quieren cerrar el mejor acuerdo y existe la falsa creencia de que al poner un precio más elevado en el anuncio se va a conseguir un mejor precio. Sin embargo, no debemos olvidar que el valor real es distinto y cada vez hay más herramientas e información en el mercado que nos permiten realizar valoraciones más precisas. En Casavo, a la hora de estimar el valor de mercado de una propiedad, además de tener en cuenta múltiples variables relacionadas con las características del inmueble, se considera el precio real al que se están vendiendo viviendas similares en la zona. Este es un ejercicio que añade transparencia y eficacia al mercado inmobiliario, dando una oferta final desde el principio de la negociación.
También puede existir un factor de índole emocional. Los propietarios de los inmuebles consideran que su vivienda es mejor de lo que realmente es y, por tanto, no son capaces de ver con objetividad los posibles factores que devalúan la casa.
Referencias de precio inadecuadas
Lo primero que hace un propietario antes de poner su casa a la venta es revisar inmuebles de similar precio, características o ubicación para hacerse una idea del valor que puede alcanzar su casa. Para ello suelen recurrir a conocidos («es lo que le ofrecieron a mi vecino hace unos meses») o a los propios portales («viendo pisos parecidos en Internet, se venden por ese precio», en realidad están a la venta y no se venden). Esta circunstancia, totalmente comprensible y hasta lógica, puede inducir a error ya que los vendedores podrían no estar considerando aspectos como el desajuste de precios anunciados en los portales o la propia coyuntura del mercado, que varía con el tiempo en función de la oferta y la demanda.
Además, una situación que se suele dar de forma habitual en Madrid es que se anuncian metros construidos por metros útiles, incluyendo los primeros los correspondientes a las zonas comunes. Esto, en determinadas fincas, puede llegar a tener una proporción de elementos comunes asignados a la vivienda tal que desvirtúe el precio real de los metros cuadrados útiles que se están comprando.
Características de la vivienda
Aunque pueda resultar obvio, no debemos subestimar el coste de una reforma integral de la vivienda, que puede llegar a suponer un 20% de su precio final de venta, sobre todo cuando nos referimos a propiedades con antigüedad superior a los 40 o 50 años, en las que probablemente se requieran intervenciones más costosas de lo inicialmente previsto. Cantidad, por otro lado, que generalmente no cubre la hipoteca y, por tanto, que sería un extra de inversión tras la adquisición de la vivienda.
Otras cuestiones que también se deben considerar y que son primordiales a la hora de fijar el precio de un inmueble son la altura, si cuenta con terraza y/o plaza de garaje, orientación, antigüedad y estado de la finca, incluido el hecho de si tiene portero o no, distribución del inmueble, así como la cercanía a parques, universidades, colegios, paradas de metro…
Son muchas las ocasiones en la que los propietarios no son conscientes de los motivos que llevan a que sus inmuebles no sean valorados de manera acorde con sus expectativas, o incluso que acaben por no recibir ninguna oferta de compra durante un período de tiempo prolongado. Esta discrepancia entre los precios de venta y la valoración objetiva del inmueble se sitúa entre un 5 y un 10% según los datos que manejamos en Casavo de los últimos 12 meses en la ciudad de Madrid.
Sobrevalorar una vivienda, por tanto, es posible pero implica que los propietarios tardarán más en vender, pudiendo llegar a hacerlo entre 6 y 12 meses más tarde y a un precio bastante inferior al inicialmente anunciado. De ahí la importancia de adecuar la valoración del inmueble al precio real del mercado de cara a vender en un plazo mucho más razonable.
Esta inflación en los precios es un fenómeno que deberíamos suprimir los profesionales de cara a lograr un mercado más honesto y transparente. De hecho, esta es una labor que realizamos cuando un vendedor envía su propiedad a Casavo. Independientemente de si la acabamos comprando o no, le informamos del precio real al que esa vivienda podrá venderse en un plazo de tiempo adecuado. Esta labor de educación es importante para aquellos que trabajamos en el sector de la compra y venta de inmuebles, pues solo de esta forma los particulares tendrán una información fidedigna sobre el precio real de su vivienda y, tanto a la hora de vender como de comprar vivienda, contarán con unas expectativas ajustadas a la realidad.
