La Conferencia Inmobiliaria, parte de SIMApro, programa profesional del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid, SIMA, profundizó en el nuevo escenario de financiación para el promotor inmobiliario, en el que conviven la banca y los fondos de inversión, junto a más requisitos y controles para garantizar la viabilidad y la ejecución de los proyectos.
La prudencia es el signo de los tiempos que corren en el panorama de la financiación inmobiliaria. Esta es la principal conclusión de la mesa redonda «Tendencias en financiación inmobiliaria», que forma parte del programa de la Conferencia Inmobiliaria de SIMApro, sección profesional del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid, SIMA.
La mesa redonda fue moderada por Mikel Echevarren, CEO Spain de Colliers International, y contó con las aportaciones de José Manuel Góngora, director CE de Negocio Inmobiliario de Madrid de Caixabank; Walter de Luna, CEO y fundador de Iberocapital; Isabel Moro, socia directora de Gormaz y Carolina Roca Castillo, directora general de Grupo Roca.
La financiación al promotor «se recupera, lentamente», afirmó Carolina Roca Castillo, directora general de Grupo Roca, quien recordó que se viene de una situación en la que las entidades financieras estaban y siguen estando muy expuestas a activos inmobiliarios. «No es un reproche, aunque el salto hacia la financiación del suelo está aún muy lejos», afirmó José Manuel Góngora, director CE de Negocio Inmobiliario de Madrid de Caixabank, se mostró de acuerdo con el diagnóstico de Roca, y destacó que se evalúa «caso por caso». Señaló que se financian los proyectos «de primera vivienda, que tengan sentido» y pidió a los promotores que se preocupen más por su capacidad de llevar adelante los proyectos que, si son viables, podrán disponer de recursos para su desarrollo. También explicó que el suelo se financia «de forma parcial» y una vez obtenidas las licencias pertinentes, contando con un compromiso del promotor de al menos 30% de los costes totales del proyecto. «Tenemos que creer en el proyecto y mitigar los riesgos», apuntó Góngora, en la misma línea que Isabel Moro de Welz y Walter de Luna de Iberocapital, quienes insistieron en que la financiación alternativa o «complementaria» no distingue entre primera o segunda vivienda, es flexible e interviene en fases muy diversas del proyecto, pero siempre busca garantías de viabilidad con el objetivo convivir con la financiación bancaria en todo el ciclo de vida de la promoción. Moro destacó que se trata, sobre todo «de buscar el suelo y el promotor correctos, de diseñar un plan de negocio saneado y atractivo para el promotor», entrando en el proyecto en el momento adecuado. La sostenibilidad y eficiencia energética de los proyectos residenciales es también un factor que inclina la balanza de la financiación, como subrayó Walter de Luna, que lo considera un atractivo para la demanda extranjera que «se trasladará rápidamente a la demanda doméstica». Project Monitor: un nuevo desafío para el promotor
En un escenario de control de riesgos financieros, la figura del Project Monitor es ineludible, y su gestión presenta desafíos para los promotores, «burocratizando» procesos y pagos, como explicó Carolina Roca. «No parece lógico que si como promotores, comprometemos entre un 30 y un 40% de recursos propios, el Project Monitoring nos someta a una presunción de culpabilidad», explicó. En este sentido, Isabel Moro señaló que no se trata de actuar como «la policía del promotor», sino de confiar en él, acompañándole en la planificación y ayudándole a adaptarse a este nuevo escenario, en el que estas herramientas no sólo sirven de apoyo técnico al promotor, como explicó Walter de Luna, sino que constituyen un requisito ineludible, como explicó Góngora, de Caixabank, que permite «evitar provisiones que no harían rentables la inversión» en activos inmobiliarios. Costes de construcción, el riesgo «más preocupante»
La inflación de los costes de producción, especialmente en la fase de construcción es, en palabras de todos los ponentes, uno de los riesgos financieros que más deben vigilar tanto promotores como entidades financieras. Como explica Góngora, de Caixanbak, «el coste de construcción es lo que más nos preocupa este año», hasta el punto de que se reservan el derecho a vetar una empresa que no consideren solvente; y se planteó si es un riesgo que los promotores deben estar dispuestos a asumir.
Los representantes de Iberocapital y Welz también incidieron en la importancia de calcular y provisionar correctamente los costes de construcción para garantizar la viabilidad del proyecto, un asunto que, según Grupo Roca «es muy grave», porque el tejido productivo constructor aún no se ha recuperado tras la última crisis del sector, lo que agudiza el problema de costes. «Ser un grupo promotor-constructor ha sido nuestra tabla de salvación», afirmó. Finalmente, y a una pregunta relacionada con la intervención del economista Gonzalo Bernardos, que se felicitó por la vuelta de la financiación hipotecaria al 100% en algunas entidades financieras españolas, los ponentes reaccionaron con preocupación. «Esto no es un síntoma de la salud del sector, sino de hiperinflación en la compra de vivienda, dijo Walter de Luna de Iberocapital, quien fue secundado por Mikel Echevarren, CEO Spain de Colliers International -«es un suicidio», apuntó-, y por José Manuel Góngora de Caixabank, quien explicó que en el banco para el que trabaja no quieren hacer negocios que «expongan» a la entidad. SIMApro, que se celebra del 30 de mayo al 1 de junio en el Centro de Convenciones Norte de la Feria de Madrid. El evento reúne a expertos y profesionales del sector para debatir el presente y el futuro del sector inmobiliario, centrándose en la financiación y la inversión inmobiliaria, y el impacto del proptech, las nuevas tecnologías y la innovación en el negocio de promoción y la comercialización de inmuebles y la planificación urbanística.
