Barcelona. Durante los últimos años, los activos inmobiliarios han ido ganando peso como inversiones alternativas, para algunos, y como método de ahorro o diversificación para otros.
Tradicionalmente, la inversión inmobiliaria se centraba en los edificios de oficinas bien ubicados. En la actualidad, no sólo estos inmuebles captan la atención del inversor sino que, en función de su perfil, son objeto de estudio y adquisición los centros comerciales, locales, naves industriales, aparcamientos, hoteles. También, y en menor medida debido al escenario actual, los edificios de viviendas en renta.
Debemos recordar que la rentabilidad neta es la que más se usa a la hora de comparar inmuebles en renta. Pero la rentabilidad neta es un parámetro, en ocasiones, limitado y limitador puesto que, tal vez, una rentabilidad neta actual esconde una rentabilidad potencial muy superior a no muy largo plazo.
Cabe, pues, tener en cuenta otros parámetros a la hora de valorar la inversión en activos inmobiliarios:
– Incremento de valor: un aumento del valor del inmueble tiene incidencia directa en la rentabilidad al final de un período.
– Rentabilidad total: es la suma de la rentabilidad por rentas y del incremento de valor.
– Tasa Interna de Retorno (TIR): es el retorno de la inversión. Es la tasa constante que, aplicada al flujo de caja del total de la inversión, iguala este al coste de adquisición. Para los activos inmobiliarios, la TIR requiere especular y hacer estimaciones sobre rentas, incrementos de valor, gastos, etc. Dicho de otro modo, hasta el momento de la venta del activo, no se puede conocer con exactitud su rentabilidad real.
Para comparar entre diversas opciones de inversión inmobiliaria, no basta únicamente con evaluar sus rentabilidades. Es cierto que todos los inmuebles presentan características básicas similares pero no es menos cierto que no hay dos inmuebles exactamente iguales. A pesar de ello, se pueden asociar retornos equivalentes para aquellos activos comprendidos dentro de una misma categoría, en función de su tipología.
Toni López
BCN Real Estate
Socio-Director
