Madrid. Una de las siete razones sobre las que la financiera Morgan Stanley apoya su tesis de que la economía española presenta algunos síntomas de recuperación se refiere al ajuste, prácticamente terminado, de la ‘burbuja’ inmobiliaria, aunque todavía prevén que los precios de la vivienda se recorten entre un 5% y un 10% durante 2011.
Comparando el mercado inmobiliario con otros que también acusaron fuertemente el brusco pinchazo de la burbuja, la banca estadounidense establece que los precios de la vivienda en España “han disminuido un 15% desde su máximo en el primer trimestre de 2008, una cuarta parte de lo que lo ha hecho en el Reino Unido, un tercio de Estados Unidos y la mitad que en Irlanda”.
Sobre las fases del ajuste, Morgan Stanley aprecia que en España “la primera etapa del ajuste tenía que ver más con los volúmenes de transacción que con los precios, ya que los vendedores no querían vender por debajo de un precio que consideraban atractivo, lo que desencadenó una caída en la venta de casas”. Y que, ahora, se percibe un punto de acuerdo más próximo entre oferta y demanda, “aunque los precios se sitúan todavía por encima de su ‘valor justo’ ”.
Un valor justo que lleva a Morgan Stanley a sugerir que en 2011 se producirá descensos de precios de entre el 5% y el 10% por dos razones. En primer lugar, existe riesgo de que sigan incrementándose los préstamos hipotecarios de dudoso cobro, ya que siguen estando “inusualmente bajos teniendo en cuenta el desempleo existente”. En este sentido, recuerda el informe de que, durante la recesión de la década de 1990, cuando la tasa de desempleo fue cercana al 20% como ocurre hoy, los préstamos dudosos llegaron al 6% del total, el doble de la tasa actual.
En segundo lugar, la más que probable subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) provocará un recorte del crecimiento del PIB de España del 0,25%. Unos efectos que se llevarán a cabo de forma gradual, dado que las hipotecas españolas se reajustan periódicamente. Al respecto, cabe la posibilidad de que se produzcan “compensaciones parciales” provenientes de los hogares que tratarán de tener una tasa favorable cambiando la hipoteca de variable a fijo.
El estudio señala que la inversión inmobiliaria ha caído un 43% desde máximos del ejercicio 2007, cuando representaba un 12,5% del PIB, muy lejos del 10,9% de la Eurozona. Ahora está ya próxima a la media registrada antes del estallido inmobiliario en España del 12,1%, cota que podría alcanzarse este 2011.
No obstante señalan que la actividad inmobiliaria no está próxima a una recuperación económica, ya que de las 2,5 millones de nuevas viviendas construidas en los últimos cinco años un 40% está aún por vender. Una sobreoferta que no podrá ser absorbida por el mercado hasta “dentro de dos años, al menos”.
