El miedo a una nueva burbuja en el sector inmobiliario cada vez se hace más presente. La escalada de precios en la venta y alquiler parece imparable. Subidas anuales de más del 20% en muchas zonas de Madrid están disparando todas las alarmas. Los expertos advierten; aún no se han llegado a los niveles de 2007, pero estamos acercándonos peligrosamente.
A la vez, mucha gente se pregunta si no hemos aprendido nada. Sin embargo, la situación es bastante diferente a la que había antes de la crisis. España y el mundo han cambiado por completo. También el comportamiento del sector financiero, que ya no ofrece financiación con tanta facilidad como antes.
Quizá lo primero que tenemos que destacar es que las subidas de precio están muy localizadas en grandes ciudades y zonas concretas. Según el último informe de TINSA, en 15 provincias españolas -todas de interior excepto Girona y Lugo- el precio de la vivienda ha bajado desde el último año. Si tenemos en cuenta las capitales de provincia, el porcentaje es incluso ligeramente superior. 17 capitales (y otras grandes ciudades como Vigo) han visto como el valor de sus viviendas decaían. Dentro de ellas destaca Zaragoza, la quinta ciudad más poblada del país.
Frente a ellas, Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca, Logroño y Pamplona tienen subidas superiores al 10%. Sevilla, Granada, Valencia, Cádiz y Vitoria tienen aumentos de entre el 7 y el 9%. Estamos asistiendo a una España inmobiliaria que va a dos velocidades e incluso a marcha atrás. Una situación muy diferente a la de 2007, cuando la subida era uniforme.
La inversión en alquiler
La crisis financiera es, curiosamente, otro de los motivos que está detrás de esta subida de precios. Los inversores han preferido invertir en vivienda por su menor riesgo y su buena rentabilidad. Cada vez más personas compran pisos para alquilarlos y eso se traduce en un aumento de precios tanto de la venta como el alquiler.
Según Jorge Ripol, director de Servicios de Estudios de Tinsa, “el alquiler es el nuevo destino preferido de la inversión”. A esto hay que sumarle la estabilidad macroeconómica que tenemos desde 2013, con un aumento continuado del PIB, que ha favorecido la inversión extranjera. Los inversores se han centrado en las zonas donde es más fácil alquilar: la costa y grandes ciudades.
Uno de los sectores que más ha crecido ha sido el inversor latinoamericano, especialmente el venezolano, que tras la difícil situación en su país ha optado por comprar vivienda y alquilarla en España. Una inversión segura que proporciona ingresos estables y recurrentes.
Antes de la crisis financiera, el inversor que buscaba un valor seguro recurría a los Bonos del Tesoro. En la actualidad, la vivienda ha ocupado ese lugar.
El aumento del turismo
Desde 2007 el turismo en España ha crecido exponencialmente. Los motivos han sido variados: desde el aumento de las aerolíneas low cost y los vuelos a nuestro país a los cambios políticos en el Mediterráneo. La Primavera Árabe ha hecho que destinos que tradicionalmente conseguían muchos turistas como Egipto o Túnez hayan caído. Los atentados islamistas también han afectado a Turquía. Mucho de ese turismo se ha redirigido a España, por tratarse de un destino percibido como mucho más seguro, afirma Juan Pedro Caro, CEO de Templo Consulting.
A la vez plataformas como AirBnb han ido creciendo. Juan Pedro Caro destaca que, aunque los datos macroeconómicos hayan subido, la subida no se corresponde con la del nivel adquisitivo. Esto ha hecho que muchos particulares hayan puesto en alquiler sus pisos en AirBnb para conseguir una mayor rentabilidad. La falta de regulación y los mayores beneficios de este tipo de plataformas también han ayudado a la subida de los precios de alquiler y, por tanto, de la venta para inversión.
Mientras en un primer momento eran particulares los que participaban en este tipo de plataformas, en la actualidad son empresas y fondos de inversión los que gestionan estos apartamentos turísticos por su gran rentabilidad. Mientras que los ayuntamientos españoles no pongan en marcha unas medidas reales y efectivas de control al estilo de las de Berlín y San Francisco, la subida no detendrá.
Estudiantes, una baza segura para el alquiler
Por otra parte, el director de Templo Consulting destaca que España es el país que más estudiantes extranjeros recibe de toda Europa y uno de los principales del mundo, tras Estados Unidos. Gracias a las ERASMUS y otras becas internacionales, la demanda de pisos de alquiler es constante en las grandes ciudades universitarias.
Granada, Sevilla, Madrid, Valencia y Barcelona son los lugares con más estudiantes extranjeros. En todas ella ha subido significativamente los precios de venta de la compra como inversión. Sevilla y Valencia son, de hecho, las ciudades donde más renta comprar una vivienda para alquiler.
Hay que tener en cuenta que los estudiantes van a seguir llegando y van a necesitar lugares para vivir. En muchas ocasiones, provienen de países con alto nivel adquisitivo, por lo que están dispuestos a pagar más que un estudiante nacional.
Todas estas razones van sumando y haciendo que el precio de la vivienda se acerque a sus máximos en las grandes ciudades. Al no afectar a pequeñas poblaciones, a ciudades no turísticas ni a las que no cuentan con un porcentaje elevado de población universitaria, vemos como no se trata de un aumento uniforme.
La vivienda está subiendo en zonas determinadas y, probablemente vuelva a bajar, pero mientras la alta demanda de alquiler continúe y no se regulen los pisos turísticos, esta escalada de precios no se detendrá.