La Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbana ha modificado sustancialmente la norma que rige el funcionamiento de las comunidades de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal. Una reforma que afecta principalmente a la realización de obras vengan o no impuestas por la Administración.
Entre las intervenciones decididas por la Administración son obligatorias y necesarias sin previo acuerdo de la comunidad de vecinos aquellas orientadas a la división material o agregación de pisos y locales, construcción de nuevas plantas o alteraciones sustanciales del edificio siempre que resulten preceptivas a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación, regeneración o renovación urbana.
Cierto es que el plan de ordenación urbana de una localidad establece áreas o zonas que deben cumplir o adaptarse a determinadas condiciones urbanísticas. Es lo que ocurre en los barrios históricos de las grandes ciudades que requieren de una regeneración o renovación. Situación que implica la necesidad de abrir patios interiores, tirar edificios, agregar propiedades para convertirlas en pisos más grandes o al revés, para poder convertirlos en más pequeños, etc., para lo cual muchas veces se acude a la técnica de la expropiación con el realojo y reubicación posterior de los vecinos en otros pisos adecuados a requisitos o estándares de habitabilidad.
Para estos casos la junta de propietarios sólo deberá reunirse a los efectos de la fijación de las nuevas cuotas de participación resultantes, siendo necesario el acuerdo de las 3/5 partes de votos y cuotas (60%).
“El problema se va a plantear en el momento en que la junta tenga que decidir sobre la asignación de las nuevas cuotas derivadas de la una intervención en la que a lo mejor no ha participado, y que les viene impuesta por la Administración”, explica Jesús Flores, profesor de Derecho Civil de la Universidad Rey Juan Carlos y experto en propiedad horizontal. Aquí hay una distorsión no bien resuelta en la nueva ley: de una parte se impone a los propietarios los resultados de una intervención urbanística (por ejemplo, por expropiación forzosa), pero de otra se deja a la voluntad de los mismos la fijación de las nuevas cuotas exigiendo un consenso elevado, el 60%. “¿Qué ocurre si la junta no llega a dicho acuerdo, y ya se ha producido la intervención (expropiación, demolición, realojo y retorno)?”, se pregunta el experto.
De otro lado nos encontramos las intervenciones no impuestas por la Administración, como son las anteriormente mencionadas (división material, agregación, la construcción de nuevas plantas, alteraciones sustanciales -cerramiento y envolvente-), para lo cual se exige, además de la autoridad administrativa, el acuerdo de las 3/5 partes y no la unanimidad como hasta el momento.
En opinión de Flores, “este nuevo régimen facilita actuaciones que antes prácticamente resultaban imposibles de ejecutar al quedar subsumidas en la gravosa unanimidad”.
Este caso se da con mayor frecuencia que el primero. Supongamos que en una comunidad el propietario de tres viviendas en la planta primera pretende unirlas para destinarlas a hostal. A fin de independizar el acceso a los usuarios tiene intención de adquirir un local de planta baja desde el que se accederá directamente a la planta superior, mediante apertura del correspondiente hueco en el forjado del suelo de la planta. Al solicitar autorización a la comunidad, ¿el acuerdo deberá ser unánime? Agregar pisos o locales más pequeños para hacer otros más grandes o al revés, incluso unir pisos o locales situados en dos comunidades colindantes es imposible si aplicamos la regla de la unanimidad. Por ello la ley flexibiliza este régimen y permite la intervención con las 3/5 partes.
No obstante, según Flores, la exigencia de las 3/5 partes para este tipo de actos parece entenderse que se condiciona al hecho de que tales actos sean consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración urbana o de la creación de un complejo urbanístico en esa dirección. Fuera de estas situaciones, muy habituales en la práctica, nada dice la LPH, a diferencia de lo que ocurría anteriormente que remitía a la unanimidad. “Por tanto, cuando no se trate de una actuación de rehabilitación, debería exigirse la unanimidad como decía el precepto ahora derogado”.
Para el profesor de Derecho Civil, “se ha perdido la oportunidad de generalizar la exigencia del acuerdo de las 3/5 partes para todos los casos, aliviando la exigencia de la unanimidad”.
