sábado, 13 julio 2024

Sobre la necesidad de modificar la actual Ley del Suelo

Madrid. Recientemente y con buen criterio, el actual Ministro de Fomento, José Blanco, se ha reunido con representantes de la Banca y de las principales Promotoras del país con el objetivo de formar una comisión trilateral que permita solucionar el estancamiento del Sector Inmobiliario-Constructor en España. Pero dicha reunión ha tenido una escasa repercusión mediática, probablemente debido a que todavía sigue vigente el negativo estado de opinión sobre lo que comúnmente se denomina «el ladrillo», y cualquier acercamiento de posiciones entre los empresarios del Sector y el Gobierno se trata de mantener en silencio para evitar las protestas, exabruptos e improperios de muchas personas que siguen empeñadas en atacar ciegamente al Sector Inmobiliario-Constructor y que por supuesto, de ninguna manera desean una recuperación efectiva del mismo.
 
Entre las modificaciones que se demandan desde las asociaciones de promotores y técnicos del Sector se encuentra la necesidad de modificar la vigente Ley del Suelo 2007, (T.R. 2008). Ésta Ley nació con el objetivo claro de frenar la escalada de precios en la vivienda y evitar el descontrol del crecimiento urbanístico. Como es evidente que el problema del precio de la vivienda en España reside básicamente en lo elevado del coste del suelo sobre el que ésta se asienta, se trató de intervenir dicho coste modificando la metodología de clasificación del suelo, que de acuerdo a unos principios estrictamente conservacionistas en cuanto al desarrollo del mismo se refiere, se pasó a «valorarse lo que hay, y no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto», según la Exposición de Motivos de Ley.

Así, todo suelo que no estuviera urbanizado, (en la anterior clasificación, Suelo Urbano Consolidado), pasó a considerarse como Rural, respondiendo su valoración a la metodología de capitalización de rentas y pudiendo ser o no, incluido en un ámbito de desarrollo urbanístico si la Administración competente lo considerase adecuado. Es decir, que todo suelo que no tuviera la condición de solar, (o que para cumplir dicha condición necesitase de una Actuación Aislada), pasó a considerarse Suelo Rural, ya fuera un campo de patatas o un Suelo Urbanizable en la periferia de Madrid.
 
Con esta nueva clasificación, naturalmente, se consiguió que los precios del suelo bajaran considerablemente, aunque también es cierto que esta bajada ha coincidido con la crisis del Sector Inmobiliario-Constructor y, por tanto, es difícil estimar en qué porcentaje ha afectado dicha clasificación al precio del mismo. Lo que sí es cierto es que se ha curado al enfermo matándolo, pues las consecuencias reales de la nueva Ley del Suelo 2007 han sido nefastas:
 
– Se reduce a mínimos la cantidad de suelo susceptible de ser urbanizado, de modo que el valor de éste se dispara, con la consiguiente repercusión en el precio de la vivienda de nueva construcción.
 
– Se imposibilita el desarrollo inmobiliario del suelo clasificado como Rural debido a la inseguridad jurídica que conlleva dicha clasificación, pues las entidades de crédito no financian un proyecto basado en un futurible sometido al criterio de la Administración Pública y sobre un bien cuya valoración no cubre ni por asomo la inversión que se pretende realizar sobre el mismo. «En ninguno de los casos previstos en este artículo, podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún efectivamente implantados». [Cap. II Art.13] (Si en la actualidad no se financian suelos clasificados como Urbanizable no Delimitado, piénsese cómo se van a financiar operaciones sobre suelos clasificados como Rural, cuyo régimen de valoraciones es habitualmente la capitalización de rentas y sobre los que no existe seguridad de su viabilidad definitiva para ejecutar su urbanización). Se vuelve a minar el sistema de financiación del sector, como en la Ley 1/1991, Texto Refundido del 92.
 
– Se reduce drásticamente el valor patrimonial de los propietarios del suelo, muchos de ellos, empresas promotoras que han realizado la compra de sus activos con el anterior régimen de valoraciones y que ahora ven cómo los mismos bienes no cubren ni el pasivo con el que fueron adquiridos. Esto es un ataque frontal al sector que, junto a las limitaciones del crédito, han llevado a la quiebra técnica a multitud de empresas solventes hasta la fecha.

– El hecho de que la metodología de valoración de un suelo sea por capitalización de rentas, no impide que éste se venda a un precio superior en virtud de las expectativas urbanísticas que pueda tener en función de su pertenencia a un ámbito de desarrollo urbanístico. Los propietarios del suelo no van a vender a precio de patatal un suelo sobre el que saben se va a realizar una actuación urbanística, máxime si tenemos en cuenta que existe una laguna en los plazos de desarrollo del suelo rural.
 
En algunos medios se escucha la teoría de que la vigente Ley del Suelo 2007 afecta básicamente a los hechos expropiatorios; se dice que la Administración Pública podrá expropiar suelos clasificados anteriormente como Urbanizables, (y en caso de haber sido adquiridos por promotores, comprados a precio de mercado), en función de la nueva valoración de dichos suelos, por capitalización de rentas y no por el método residual estático. Aparte de que los Ayuntamientos no tienen ni la necesidad ni el dinero suficiente como para ponerse a realizar expropiaciones a mansalva, de acuerdo al nuevo principio de clasificación del suelo, si es cierto que los suelos anteriormente Urbanizables pasan a ser Rurales, (y por tanto a valorarse como tales), pierden también los derechos y deberes del Suelo Urbanizable, entre los que se encuentran los plazos máximos para su desarrollo urbanístico, y por tanto, no existe base legal para la expropiación por incumplimiento de plazos, salvo que se trate de una expropiación para la construcción de infraestructuras de interés general, en cuyo caso sí que podrían expropiarse suelos anteriormente urbanizables a precio de rústico.
 
Por el contrario, el problema más grave de esta Ley es la paralización total que supone para el Sector Inmobiliario-Constructor en base a los puntos que hemos enumerado anteriormente, lo que repercute directamente en las viviendas iniciadas, su precio en situación de escasez, el desarrollo urbanístico de nuestras ciudades y en cómputos generales, en la recuperación efectiva de nuestra economía nacional. Y de lo que no cabe ninguna duda es de que si no se modifica la actual Ley del Suelo no habrá recuperación del Sector Inmobiliario-Constructor, y por tanto, de nuestra economía.
 
 
 

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